老牌房企珠江實業（SH.600684）逐漸走向沒落。

　　在經過兩次延期申請后，近期，珠江實業終于向上交所遞交了回復函。針對對外拆借資金、貸款事宜、公司債兌付風險等相關問題做出回應。

　　長江商報記者梳理發現，2018年，珠江實業實現歸屬于母公司凈利潤2.45億元。而2018年，公司對非金融企業收取的資金占用費為2.29億元，占凈利93%；對外委托貸款取得的損益為1.67億元，兩者合計3.96億元，扣除上述資金收益后，公司歸母凈利潤將虧損1.51億元。

　　可以看到，對外“放款”是珠江實業的盈利主要來源，不過，據珠江實業披露，公司2018年共持有7家金融公司的產品，虧損達7400萬元。

　　財經評論員嚴躍進向長江商報記者表示，珠江實業對外放貸的做法，很容易讓投資者警惕，因為傳統主業不投資，而投資其他業務，容易帶來投資機會的喪失。而且這或許也說明其內部管理存在不同的意見，即投資策略存在分歧。

　　新增8項風險提示

　　珠江實業年報披露，2018年公司對外拆借資金量較大且增長較快。其中其他應收款余額35.51億元，同比增長89.99%；委托貸款余額15.54億元，同比增長434.02%。對此上交所要求其詳細說明對外拆借資金情況。

　　回復函表示，珠江實業對非金融企業資金拆借投資到期期限為2019年-2021年。截至2018年12月31日，未收回資金占用費14，111.48萬元。其中，廣州天晨房地產開發有限公司未收回資金占用費4，595.93萬元已于2019年1月份收回，剩余資金占用費9，515.55萬元于本公告披露之日尚未收回。

　　問詢第二大項目是關于房地產開發業務。數據顯示，珠江實業2018年存貨53.41億元，而2018年預收賬款僅1.89億元，房地產銷售的去化壓力較大。上交所問詢公司是否充分計提了存貨跌價準備及以后年度經營業績是否會持續下滑。珠江實業解釋稱，公司預收賬款較低，與公司執行的銷售收入確認的會計政策有關，因此賬上預收賬款1.89億元，主要為公司已收取的尚未符合收入確認原則的房款。其進一步指出，目前公司各項目銷售正常推進，不需要計提存貨跌價準備，且2019年度經營業績不存在持續下滑的風險。

　　值得注意的是，珠江實業在本次回復中，新增了8項風險提示，涉及資金拆借、委托貸款、債權投資、項目預售審批、土地儲備等事項。如珠江實業對廣州市東迅房地產發展有限公司提供4億元委托貸款沒有履行臨時公告披露的義務；公司對廣州天晨房地產開發有限公司的股權+債權投資金額合計25.1億元履行了董事會審議程序，但其中關于債權投資金額23.04億元并未單獨履行審議程序。

　　營收凈利雙降

　　作為廣州第一批上市公司之一，昔日區域龍頭珠江實業業績暗淡。財報顯示，2018年，珠江實業實現營業收入34.05億元，同比減少19.70%；實現歸屬于母公司凈利潤2.45億元，同比減少31.78%。

　　值得注意的是，主營房地產開發業務收入在2017年同比增長幅度僅為0.33%，2018年則同比減少了30.84%，實現營業收入27.61億元。“主業不振實際上也說明沒有抓住投資機會。珠三角本身投資機會很大，按理不會出現主業不振的現象，所以企業未來需要梳理內部的管理條線。”嚴躍進表示。

　　2019年一季度的業績也沒有好轉。1-3月，珠江實業房地產項目實現銷售金額約1.91億元，同比下降69.08%。公司營業收入4.84億元，同比減少39.13%；歸屬于上市公司股東的凈利潤6951.1萬元，同比減少53.55%。

　　房地產項目僅14個

　　長江商報記者還注意到，業績下滑的同時，其擴張步伐緩慢，土地儲備不足，單一區域化布局。

　　截至報告期末，珠江實業房地產開發業務集中在廣州、湖南、安徽、海南等區域，待建、在建、在售僅14個項目。2019年至今，珠江實業并無新增房地產項目，且據其年報信息披露，截至2018年12月31日，珠江實業僅持有三塊待開發土地和六個在建房地產項目，項目儲備較少。

　　此外，從地產項目的布局情況來看，其業務版圖較為集中。根據財報顯示，2018年，珠江實業在廣州、長沙的營業收入占總公司營收的65.99%。

　　項目去化率也很緩慢，曾拿下廣州越秀區的JY-8地塊，但26年過去了，該地塊依然未能入市。此外，珠江實業在廣州開發的珠江嘉園早在2014年就拿到預售證，但截至2019年4月30日，該項目仍未銷售完畢，去化率僅為77%。

　　嚴躍進指出，對于珠江實業來說，土地一直囤積不開發，說明其在開發方面缺乏專業能力。土地不開發，從增值角度看，或許有較大的收益，但往往也使得企業周轉的能力減弱，影響后續擴張。

　　珠江實業表示，受近年土地價格逐年走高和經營業績增長的壓力，公司主要著眼于對在售在建項目的投資并購，未充分做好企業土地儲備和自主項目組織，房地產土地儲備較少，目前公司正積極與地方國企合作，加強資源整合，預計可實現2019年度土地儲備拓展目標。