高利潤率誘惑 房企扎堆廣州舊改

　　時代周報記者 胡天祥 發自廣州

　　政策春風下，廣州城市更新（包括舊工業區、城中村及舊屋村等）迎來新一輪“建設高潮”。

　　6月15日，經投票表決，方圓集團確定為廣州南沙東瓜宇村舊改的合作企業，星河控股成為南沙大涌村舊改的合作企業。而就在3天前的6月12日，時代中國也順利與花都橫潭村(河西聯社)達成舊改合作。

　　除上述房企外，今年以來，包括保利發展、富力集團、佳兆業、星河灣、合景泰富在內的多家房企也在積極與廣州各村溝通，以圖在這場舊改盛宴中分得一杯羹。據網易房產不完全統計，截至2019年5月底，廣州已有195個城中村開啟相應的改造工作。而已啟動政府招標公開環節的城中村，今年以來就有16個。

　　“廣州政府近兩年對城市更新持鼓勵態度，政策也相對寬松，”高力國際咨詢服務部華南區執行董事陳厚橋告訴時代周報記者，加上廣州對舊改政策不斷優化后，使得舊改成本核算更加透明，程序更加簡化，開發商與村集體(及村民)之間的利益訴求也就更容易達成平衡，參與度也會更高。

　　不過，由于涉及多方利益，舊改轉化周期的不確定性也成為最讓開發商頭疼的問題之一。舊改潛在風險還在，開發商仍需步步為營。

　　　廣州舊改提速

　　由于涉及拆遷補償、回遷等諸多問題，多年來廣州在涉及舊城改造領域一直十分謹慎。

　　直到2009年，廣州出臺三舊改造的第一個政策文件—《關于加快推進“三舊（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）”改造工作的意見》，政府讓出部分土地出讓收益給業主與市場，以破除權利主體對再開發缺乏動力的困境。數據顯示，2009―2012年間廣州三舊改造面積達到19.48平方公里，25個舊村改造項目在3年內獲得改造批復，大大快于三舊改造前政府主導的改造。

　　也是在這一時期，廣州涌現了多個舊村經典改造案例，其中以獵德模式、琶洲模式、林和模式最為人們所熟知。

　　作為廣州第一條整體改造的城中村，獵德首創了村民以土地產權（土地拍賣）置換開發商物業（安置房建設）來改造的新模式。林和模式則是開發商與村直接進行合作開發，由開發商和林和村開立銀行共管賬戶，開發商在規定時間前匯入一定資金，用于保證建設回遷安置房等。而由廣州政府主動引入保利操刀的琶洲村舊改，則采用了“項目管理、集約經營”的土地開發模式。

　　在經歷第一輪發展熱潮后，2013―2015年，廣州開始著手對“三舊”政策進行優化調整，并停止審批三舊改造項目。直至2017年，廣州三舊政策發生“轉向”，城市更新再次迎來新的發展契機。

　　2017年7月，為加快釋放存量建設用地空間，廣州市城市更新局制定的《廣州市2017―2019年城市更新土地保障計劃》正式印發實施，制定了廣州市城市更新項目2017―2019年保障供地9.26平方公里的目標，并提出要加大簡政放權力度、加快批后實施、加強政策供給等多項措施確保城市更新土地有序供應。

　　2018年年末，廣州市政府常務會審議通過了《關于深入推進城市更新工作的實施細則》，明確提出加大了城市更新項目支持力度。2019年初，廣州再次發布《廣州市2019年重點建設項目計劃》，明確提出將投入313億元推進52個項目，涉及11個區。

　　“2017年以來，廣州城市更新改造政策發生了質的變化，新政策將有力推動舊城改造。”一家從事舊改業務的廣州房企在內部報告中如是稱。據悉，也是從2017年起，上述這家房企正式涉足到舊改領域，并接連與廣東省內的10余個村莊簽訂了城市更新改造的意向協議。

　　“廣州這屆政府對城市更新比較重視，一系列利好政策的出臺，也使得開發商和村集體（及村民）的參與度更高了。”陳厚橋告訴時代周報記者，再加上深圳近兩年一直在對舊改政策進行調整和補充，也間接促使華潤、星河這樣的深圳房企來廣州參與城市更新。

　　　高利潤誘惑

　　如前文所述，6月12日，經投票表決，時代中國確定為廣州花都橫潭村舊改項目合作企業，投資預算金額8億元。此前3月，時代中國已陸續斥資46億元、55億元，分別拿下從何、番禺的舊改項目。南沙廣隆村、增城官湖村、白云環滘村、天河程介西村等10多個舊改項目也被時代中國收納其中。

　　時代周報記者查詢公開資料獲悉，截至今年5月，星河灣在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個，其中在廣州的項目分布在番禺（莘汀村、聯圍村）、南沙、白云、黃埔等區。

　　其他房企亦不示弱。據網易房產統計的2019年廣州舊改項目中，保利已介入9個舊改項目，富力介入13個舊改項目。而諸如珠光集團、萬科、星河控股、中鼎集團、合景泰富、方圓集團、華潤、佳兆業，也分別在廣州簽訂了3―5個舊村改造項目。

　　“大多數房企都愿意到一線去發展，但目前一線城市增量土地很少，所以只能通過舊改的方式去盤活存量土地。”在接受時代周報記者采訪時，一家國企中層用“高度看好”來形容舊改的未來。

　　讓房企心動的，是舊改具有土地成本低、利潤率高等特點。龍光地產首席財務官兼執行董事賴卓斌曾透露，城市更新項目毛利潤率通常可達40%，項目平均凈利潤率可達15%―20%。佳兆業集團董事局主席郭英成亦對外透露，公司持有的深圳舊改項目毛利率為50%左右，廣州為40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。

　　不過，舊改高利潤背后，往往也伴隨著周期相對較長、轉化成土儲存在不確定性等風險。2018年4月，因深圳龍華區安豐工業區地塊城市更新改造項目未能按原計劃推進，濱江集團最終退出了該項目。2018年5月28日，因拆遷糾紛導致項目開發進展緩慢，中鐵置業集團最終決定掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司（該公司主要負責坂田新圍仔舊改的開發）80%股權。

　　除上述失敗案例外，不少舊改項目還存在轉化進度不達預期的風險。據媒體報道，時代中國在2018年實際成功轉化了四個城市更新項目，總面積90萬平方米，完成度低于年初預計的150萬平方米。

　　“不少舊改陷入僵局，并不是開發商沒改造能力，而是村民和開發商之間利益沒談攏，”廣州一家咨詢機構負責人告訴時代周報記者，以深圳為例，做一個舊改項目，短則5―8年，長則8―10年，這是一場拉鋸戰。“舊改來講，談判是關鍵，要是前期能搞定，基本就沒問題。”一家房企中層告訴時代周報記者。