常州住宅物業管理條例7月1日起施行

　　記者昨日從常州市住房和城鄉建設局了解到，7月1日起，《常州市住宅物業管理條例》（以下簡稱《市條例》）將正式施行。在國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》（以下簡稱《省條例》）的基礎上，《市條例》又作了進一步的細化和補充，十章七十九條突出了地方特色，針對常州主要矛盾進行立法，在不破壞條例結構的同時做到條款簡潔精練。同時注重實效，做到立法條款能夠解決實際問題，如設立住宅物業保修金、建立物業管理信用系統、增設相關法律責任等等。

　　設立住宅物業保修金制度 強化開發商保修責任

　　據了解，目前發生的物業矛盾糾紛中，不少都是由于開發商不積極履行物業保修責任造成的，業主在物業質量問題得不到解決的情況下，往往以拒交物業費等行為應對，而本來是業主和開發商之間的矛盾，也就轉變為業主和物業服務公司之間的矛盾，形成惡性循環。

　　為了進一步保障廣大業主的合法權益，督促開發商履行其應盡的保修責任，《市條例》在第五十二條設立了住宅物業保修金制度，進一步強化了開發商保修責任，為保修期內物業質量問題的解決提供了途徑。《市條例》規定，開發商在辦理房屋所有權首次登記前，按照建筑安裝工程總造價百分之一的標準交存物業保修金，用于物業保修期內建設單位不履行保修責任，或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的維修費用列支。物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則，交存期限為五年。在物業保修期內，如果物業保修金不足以支付維修費用，由開發商補足，保修期滿后，保修金有余額的，則返還給開發商。

　　據悉，目前《常州市住宅物業保修金管理暫行辦法》正在制定，辦法將明確交存、使用和退還、監督管理、法律責任等有關具體規定和要求，有望在今年出臺。

　　為首次業主大會召開創造條件

　　解決業主大會成立難

　　據了解，目前常州成立業主大會的住宅小區不到總數的四分之一，而業主大會成立難，原因之一是首次業主大會會議召開難。在實踐中，普遍存在開發商、物業服務企業阻礙業主大會成立等問題。《省條例》中，對首次業主大會籌備組人數、組成人員、公示等方面進行了規定，但規定的還不具體，在實際運作中不順暢。為此，《市條例》進行了完善，從而推進首次業主大會會議的籌備，繼而推進業主大會成立，提倡業主自治。

　　《市條例》規定，新建住宅小區符合召開首次業主大會會議條件的，開發商應當在30天內，向相關部門提出書面申請，并報送相關文件資料。如果開發商不按規定提出書面申請，將會受到一萬元以上五萬元以下的罰款。條例還落實了首次業主大會會議的籌備經費，由開發商在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經費交至街道辦事處（鎮人民政府）設立的專用賬戶。如果未按照要求交納，將處五萬元以上十萬元以下罰款。此外，條例還放寬了籌備組成員的限制，規定了如果開發商不派員參加的，不影響籌備組的成立。

　　可選擇異議表決方式

　　緩解維修資金使用簽字難

　　住宅專項維修資金使用難一直是困擾各個城市的難題之一。目前制約住宅專項維修資金使用的主要問題是“表決難”，“兩個三分之二”難以突破。原先，業主需要使用公共維修資金，需要得到三分之二以上業主的同意，難度比較大。

　　為此，《市條例》第五十五條規定“業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中約定住宅專項維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應當以書面形式將告知書送達住宅專項維修資金列支范圍內的業主，并在告知書中載明未按規定時間和方式反饋意見的，視為同意”。

　　常州市物管中心相關負責人表示，希望通過小區的約定，有效解決維修資金使用簽字難的情況。此外，《市條例》第五十七條明確，維修資金管理部門可以建立統籌資金，解決目前沉淀資金的合法使用。統籌資金優先用于物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的項目，以及受益人為全體業主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。

　　建立物業管理信用系統

　　增設相關法律責任

　　隨著物業管理相關資質規定的取消，信用管理是物業管理行政主管部門的重要管理方式之一，也符合國務院最新修改的《物業管理條例》第三十二條中關于建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理的要求。

　　《市條例》設置“信用管理”一章，其中第五十九條明確了物業管理主管部門在信用管理建設中的職責；第六十條至第六十五條建立了覆蓋物業管理參與各方，包括建設單位、物業服務企業、物業服務企業負責人、物業服務項目負責人、業主委員會和物業管理委員會委員、業主、第三方機構的失信行為清單；第六十六條明確了物業管理信用信息的采集主體，失信懲戒措施等。目前，我局正會同市信用信息主管部門制定物業管理信用信息管理具體辦法。同時，常州市住房和建設局正在開發新的物業管理信用信息系統。

　　除了開發物業信息信用系統加強管理之外，這次《市條例》增設了相關法律責任。第七十五條對物業服務企業未按規定公示相關信息、未按規定及時退出物業管理區域、未勸阻制止物業管理區域的違法行為和未對公共收益單獨列賬及挪用公共收益的行為設置了罰則；第七十六條對第三方機構在物業項目承接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估活動中，出具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的評估報告的行為設置了罰則。

　　通訊員 楊皓

　　揚子晚報/揚眼記者 馬奔