中新經緯客戶端11月21日電(薛宇飛)在旭輝豐祿純真中心的售樓部，一幫房產經紀人推介出售項目的商鋪，成功簽約后，房產中介公司收取了客戶數十萬乃至上百萬元的“服務費”。商鋪賣掉了，開發商卻聲稱不認識這些經紀人，對收取客戶的“服務費”也不知情。

　　近日，中新經緯記者收到上海松江區旭輝豐祿純真中心部分商鋪業主的投訴，他們購置商鋪實際支付總價款與開發商開具的房款發票不一致，懷疑部分房款以“服務費”的名義流向了一家房產中介公司。有業主稱，有數十戶商鋪業主牽涉其中。

　　部分房款變成“服務費”

　　旭輝豐祿純真中心項目由上海豐旭置業有限公司(以下簡稱“豐旭置業”)開發，工商信息顯示，后者由旭輝集團股份有限公司、上海豐祿置業發展有限公司(以下簡稱“豐祿置業”)、上海繁欣投資管理有限公司三家公司分別持有45%、40%、15%的股份，該商業體對外稱是旭輝旗下項目。

　　2016年8月，邱女士看中了該項目1樓約171平方米的的一個商鋪，置業顧問告訴她，該商鋪享受優惠促銷活動的同時，由于商業體由旭輝負責運營，業主可以與豐旭置業全資子公司簽署托管協議，商鋪交付后的前三年交由他們負責出租，租金收益則直接抵付房款。

　　優惠促銷、包租款抵扣房款，讓邱女士心動了。2016年8月6日，邱女士與上海曦躍實業有限公司(以下簡稱“上海曦躍”)簽訂了“旭輝豐祿純真中心認購書”，認購書顯示，在抵扣前三年商鋪租金及優惠后，這套商鋪的總價款為855萬元。邱女士提供的兩張收據單顯示，她分別于2016年8月6日、8月14日向上海曦躍共計支付了100萬元，兩張收據單的“收款事由”一欄中都明確款項為“定金”。

　　2016年9月6日，邱女士與豐旭置業簽署了“上海市商品房預售合同”，但合同中商鋪總價款變為約746.71萬元，單價為4.35萬元/平方米。置業顧問解釋稱，做低預售價，開發商和業主都能夠少交一些稅，對雙方有利。

　　首付、貸款等流程走完后，邱女士辦理了過戶手續，并在2017年5月收到了約746.71萬元房款發票。之后，在與其他業主的溝通中她得知，剩余房款變成了“服務費”，而此前的交易過程中，開發商與置業顧問從未提及此類費用。

　　按照認購書上855萬元的房款計算，邱女士的“服務費”約108.29萬元。直到后來她才知道，這108.29萬元的“服務費”是由上海曦躍開具，而不是豐旭置業。

　　2016年6月，方女士與上海曦躍簽訂了認購書，在抵扣前三年租金且享受優惠后，商鋪總價款為335.6萬元，但2016年8月1日與豐旭置業簽署的商品房預售合同中，總價款變成了約247.49萬元，相差88.11萬元，達到總房價的約1/4。她的置業顧問的解釋，與邱女士置業顧問的說法大致相同，也暫時打消了方女士的顧慮，但最后，她還是收到了上海曦躍開具的88.11萬元“服務費”發票。

　　方女士告訴中新經緯記者，將部分房款計入“服務費”的情況并非個案，現階段大概有40戶業主在維權，要求旭輝方面給出說法。據她了解，每戶業主被計入“服務費”的金額不等，但都有幾十萬元，有的甚至上百萬元。

　　業主認為“商鋪買貴了”

　　方女士稱，旭輝豐祿純真中心有幾百個商鋪，但大部分商鋪的合同房款與實際支付房款都是一致的，出現問題的商鋪，基本都與上海曦躍有關，即部分房款被上海曦躍開成了“服務費”發票。

　　邱女士稱，看房、支付定金等流程都在旭輝豐祿純真中心的售樓部里進行，帶看的工作人員也自稱是項目的置業顧問，她一直認為定金交給了旭輝方面，直到后來出了問題。方女士提供的一位業主與項目李姓置業顧問的聊天記錄顯示，李姓置業顧問聲稱上海曦躍是旭輝集團的子公司，業主將錢打給上海曦躍是為了合理避稅。但中新經緯記者查詢發現，上海曦躍的經營范圍包括房地產營銷策劃、房地產經紀等，在股權上與豐旭置業、旭輝并無關系。

　　發現問題后，邱女士找到她的置業顧問和上海曦躍，但上海曦躍出示的一紙“申請書”讓她十分意外。申請書稱，邱女士購買的上述商業房產的預售合同價格約為746.71萬元，另人民幣108.29萬元作為銷售咨詢及推廣服務補償款，在簽合同當天付清。申請書上，有邱女士的手寫姓名，落款日期為2016年8月6日。

　　將部分款項轉為“銷售咨詢及推廣服務補償款”的情況，在其他業主那里也出現了。但邱女士說：“申請書的簽字不是我寫的，有人模仿了我的字跡。據我了解，其他業主也有反映簽名被模仿。”

　　申請書簽字陷入羅生門后，旭輝方面也給了業主答復。方女士說：“旭輝方面稱，他們不認識上海曦躍，與上海曦躍不僅沒有股權關系，連房屋代理銷售關系也沒有，對收取‘服務費’更不知情。一家與旭輝沒有代理關系的房產中介公司，其工作人員不僅以項目置業顧問的身份招攬客戶，還在項目售樓部指引客戶簽約、付款，這讓我們摸不著頭腦。”

　　后來，數十位業主從未聽過的一家第三方公司也攪入到這場房產交易糾紛。旭輝解釋稱，一家名為上海紫恒投資管理有限公司(以下簡稱“紫恒公司”)向豐旭置業訂購了一批房源，但之后紫恒公司無力支付，就與上海曦躍簽訂了房屋代理銷售合同，上海曦躍最終將這些房源銷售給了業主。需要指出的是，業主們購置的商鋪當時并未在紫恒公司名下，商品房預售合同都是與豐旭置業簽署，仍屬一手新房。

　　就這樣，商品房預售合同上約定的房款金額流入到豐旭置業的賬戶，剩余數十萬乃至上百萬元的“服務費”則進了上海曦躍的賬戶。發生糾紛后，有業主將豐旭置業訴至法院。何先生的判決書顯示，作為第三方的上海曦躍向法院解釋稱，收取服務費的原因系彼時涉案房屋所在樓盤銷售火爆，通過上海曦躍購買更加便利且可以就房屋進行選擇，收取服務費后不向豐旭置業分成。

　　不過，有業主反映，加上“服務費”，他們的商鋪價格要比沒有通過上海曦躍購買的價格高。邱女士稱，加上108.29萬元的“服務費”，她的商鋪單價要比同樓層、大致相同時間出售的商鋪單價高出近1萬元/平方米。方女士稱，維權業主的商鋪單價比正常商鋪高出大致1/4至1/3。

　　法院要求開具全額發票

　　糾紛發生后，已經有多位業主向法院提起訴訟。梳理發現，法院雖然沒有支持業主們要求退還“服務費”的主張，但要求豐旭置業開具包括“服務費”在內的全額房款發票。

　　上海市第一中級人民法院2019年3月份的一份二審判決顯示，法院支持了一審法院的判決結果，認定合同有效，業主周先生要求退還約81.19萬元的“服務費”缺乏合同依據，駁回上訴主張。

　　上海市第一中級人民法院認為，“服務費”約81.19萬元，相當于預售合同價格約1/4，無論從生活常識、房屋買賣交易慣例而言，該款均屬巨額款項，但對本案房屋預售合同這一高度成熟、程序化交易中，雙方不以書面等有效形式明確相關服務之權利、義務，顯然與生活常識及交易慣例違背。在無相反證據條件下，設若直接以銷售代理商上海曦躍控制的履行行為確認其與業主周先生之間存在著房屋買賣之外的獨立服務合同關系，證據并非充分。

　　雖然豐旭置業、上海曦躍均否認存在代理銷售關系，但判決書認為，豐旭置業作為商鋪的真實權利人和出賣方，對銷售現場理應負有管理和監督之責，應對上海曦躍的現場銷售行為負責，對買受人周先生合理預期之“總價”378萬元承擔相應責任，包括開具全額房款發票。

　　根據其他判決書，法院也要求豐旭置業向伍先生、任先生等買受人開具全額房款發票。

　　經過業主多方反映，邱女士稱，今年9月，在上海松江區信訪辦的協調下，旭輝集團俞姓代表與業主進行接觸，并主動讓業主們提出索賠方案。10月中旬，在松江區住房保障和房屋管理局的工作人員的見證下，俞姓代表寫下了“同意給予和解方案”。但幾日后，旭輝集團態度發生轉變，稱不考慮賠償，事情至今未能解決。即便是手握法院判決書的業主，也未能拿到豐旭置業的全額房款發票。

　　維權的業主們除了認為買貴了，他們未來還可能要面臨較高的稅費負擔。邱女士實際的購房款應該是售后包租款、“服務費”、合同房款的總和，她計算，按照約定的每年5%、5%、6%的收益，商鋪的租金共計約142.24萬元，因此，實際購房款約996萬元。她說：“由于只有746.71萬元的購房發票，這就意味著，今后商鋪再次出售時，只能用成交價減去746.71萬元的差額去繳納增值稅，而不是以實際支付成本減扣，潛在的稅費負擔加重。”

　　另一方面，旭輝承諾售后包租行為也不合規。《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。