中房報記者 付珊珊 | 上海報道

進入四季度，隨著房地產行業集中償債壓力顯現，雖然海外融資成本更高，但房企仍然在加快海外發債的步伐。

據中國房地產報記者不完全統計，截至11月27日，11月單月已有包括德信、大發、萬科、融創、綠地、正榮、旭輝等在內的15家房企（計劃）發行21筆海外債，其中美元債仍為房企發外債選擇的主要融資種類，涉及總發債規模約59億美元。

雖然今年以來房企發行海外債的規模相比去年整體上升，但11月房企海外發債規模仍然創下新高，已超過10月的發債總額（不足40億美元），且刷新年內單月海外融資紀錄。

發債利率也進一步分化，龍頭房企以及國企央企發債利率明顯較低，而中小型房企發債利率仍然居于高位，11月房企發行海外債利率最高達到12.875%。

在11月房企發行的海外債中，大部分房企發債目的均為“借新還舊”。“一般情況下，臨近年底，房企不愿發債，但如果有一些窗口期，房企可在年前通過借新還舊置換一批債務，既不會增加總債務負擔，同時將短債變長債，對企業而言后面幾年也會比較輕松，暫時不用擔心償債問題。”一位閩系房企首席財務官向記者表示。

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規模創新高 利率反下降

來自Wind的數據顯示，去年全年內地房企海外發債規模約為616億美元，而截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發債規模已達到610億美元，接近去年全年發行總額，如果按照已經公布海外融資計劃的發行規模計算，則發行總額達624億美元，已超去年全年總額。

據中國房地產報記者不完全統計，截至11月27日，11月單月房企發行海外債的規模已經接近60億美元，有望創造今年單月發債規模新高。

中原地產分析認為，這是受益于前10月全國住房銷售的良好表現，相較全球其他區域的收益率，中國房企所發債券的收益率，更吸引全球資本的青睞，年末房企海外融資意外順利。年中部分房企發美元債的不順，在11月份基本都得到了滿足。

在同策咨詢總監張宏偉看來，房企集中發海外債的原因就是缺錢。在缺錢的情況下，國內融資困難，因此房企將眼光瞄準海外債。

此外，房企之所以在11月掀起一波海外發債高潮， 原因還在于四季度的償債高峰。一位業內人士向記者表示，早在2015年至2016年，房企在國內信貸環境較為寬松時大肆擴張發債，導致這部分債務將在2018年至2019年迎來集中償還期，尤其是2019年三四季度。

“美元債融資井噴的背后，是房企資金鏈緊張、融資渠道被限制，對于杠桿率較高的房地產企業，資金壓力非常大。”中原地產首席分析師張大偉表示。

值得注意的是，11月房企海外發債在規模上創新高，但在發債利率上所有下降。據記者統計，今年10月12家房企發海外債共13筆，平均發債利率為9.5%，而11月房企海外發債平均利率為8.2%，平均利率水平環比下降1.3個百分點。從單個企業發債利率來看，11月房企海外發債利率最高為12.875%，而10月海外債最高票面利率超過13%。

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評級、年期影響發債利率

雖然11月房企海外發債平均利率環比下降，但在數量上，11月仍有半數房企發債利率高于平均利率。

據記者數據統計，11月房企發行海外債券21筆，平均發債利率8.2%，其中10筆債券利率均高于平均水平，數量占比近半。

具體到企業層面來看，不同企業發債利率仍然在進一步分化。11月發債房企中，海外發債利率最低的為中海發行的一筆2.94億美元的優先票據，票面利率僅為3.05%，其次便是萬科發行的兩筆美元債券，規模總計7.23億美元，利率分別為3.5%和3.15%，這說明頗具規模的龍頭房企和具有國企央企背景的企業在海外發債利率方面具有明顯優勢。反之，一些中小型房企如佳兆業、大發地產和德信中國，11月發行的美元債券利率均達到10%以上。

“影響房企發債利率的兩個主要因素是企業評級和債券年期。”上述閩系房企首席財務官向記者解釋稱，同樣評級的房企發債利率不同還取決于債券年期，比如兩家房企的企業評級均達到BB，那么發5.5年期債券，利率就在8%左右，如果發3年期債券，利率則在6.75%~7%。同樣評級下，年期相差一年，利率差距在0.5%~0.75%基點左右。

“如果一個企業評級是一個B，B+相對好一點，B或者B-這樣得評級，在發債年限上會有一些限制，一般很難發3年及以上得債券，利率也相對較高，一般均在兩位數。”

在11月發行海外債券的房企中，大發地產和德信中國的發債利率最高，均達到12.875%。

對此，大發地產相關人士向記者表示，公司發債利率較高與目前的市場環境息息相關，但從企業自身而言，未來也將積極拓展融資渠道、優化債務結構，降低融資成本。

此外，記者查詢顯示，目前標普全球給德信中國的企業評級為長期B，按照上述財務官的說法，德信中國不僅發債利率保持高位，在債券期限上，截至目前發的三筆美元債年期均不超過3年。

實際上，大發地產和德信中國均為最近一年內上市的資本市場新秀，記者發現，除了這兩家企業，新近登陸資本市場的房企海外發債利率均較高，基本都在10%以上。比如弘陽地產自上市之后便頻繁高息發海外債，在10月底的一筆債券中票據利率達到13%；即使是新上市的千億房企中梁控股，首發美元債的票面利率也超過10%。

對此，德信中國一名高管人員向記者解釋稱：“資本市場對新上市的公司有個熟悉的過程，發債利率(除規模特別大)前面會高一點，一般情況下后面會慢慢降下來。”而對于此類房企未來如何降低海外發債利率，該高管認為，“關鍵還是年報各項財務指標的改善和增長”。

（來源：中國房地產報）

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文章來源:中國房地產報