作者 | 諾桑布里庵

數(shù)據(jù)支持 | 勾股大數(shù)據(jù)

隨著2019年步入尾聲，中國樓市愈發(fā)叫人看不懂。

一邊是各種權威的統(tǒng)計數(shù)字，不斷地告訴人們，今年房子賣得好極了，前10個月已經(jīng)賣完了2017年整年賣出的房子，而且房地產(chǎn)開發(fā)投資也創(chuàng)出了歷史新高；

另一邊，則是充斥著朋友圈以及媒體報道之中的賣慘，又有多少家房企倒閉了，哪里哪里房子又賣不出去了，又降價了，又味全了，等等。

尷尬了，怎么會有如此大尺度的背離！

2019行將結束之際，前幾天，有一張圖在網(wǎng)上大火，講的是向左是2017，向右是2019。2017年的這個時候，國家提出了“房住不炒”的原則。轉(zhuǎn)眼兩年過去，有人說樓市寒冬，有人說今年房子賣得不錯。到底哪個才是正在發(fā)生的真相？

1

“樓市寒冬”真?zhèn)慰?/p>

去年9月萬科的那句“活下去”，成功地帶了一波節(jié)奏。至今從那之后，不少人就認為地產(chǎn)寒冬來了。畢竟大佬都要“活下去”了，那別人豈不是活不下去。

前不久萬科薪酬調(diào)整，不少人忽略細節(jié)，直接蹦出來四個字：萬科降薪。事實上，降得是底薪，提高的是績效，總體上數(shù)字并沒有變，意在激勵員工更加進取。這本是件好事。

對于地產(chǎn)戲精的表演，老司機都知道，不要聽他們說什么，要看他們做什么。

事實上，地產(chǎn)行業(yè)活不下去的幾乎沒有，活得不錯的還不少。

前三季度，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%。事實上，與去年同期相比下降，是商業(yè)地產(chǎn)銷售乏力導致的。如果刨除辦公樓（-11.0%）和商業(yè)營業(yè)用房（-13.7%），住宅的還增長了1.1%。

從銷售金額來看，前三季度商品房銷售額111491億元，增長7.1%。事實上是大超預期的。如果排除辦公樓（-11.1%）和商業(yè)營業(yè)用房（-13.0%），單從住宅來看，住宅銷售額的漲幅還有10.3個百分點。可見住宅賣得很好嘛~

銷售額比銷售面積增速快，這里面還隱含了價格上漲的命題。

銷售看完，再來看看開發(fā)。事實上，今年前三季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資還創(chuàng)出了三年以來的新高。看具體數(shù)字，其實過去三年每年的地產(chǎn)開發(fā)增速都保持在5%以上到10%的范圍之中。

今年年初來了一波“樓市小陽春”，然后年中的時候一下子冒出了三十個自貿(mào)區(qū)，其實很多地方都在蓋房子，到處熱火朝天。也許人們的直觀感受是最科學的，事實上，今年幾乎每個城市的地產(chǎn)市場都多少有一個熱點，蘇州園區(qū)、上海臨港、深圳前海、南京江北，等等……

以此說來，今年樓市只是沒有前幾年那么猛了，但寒冬是遠遠談不上的。而網(wǎng)上看到的那些哪里哪里又降價了，哪里哪里又在逼員工買房了，恐怕只是個例。

網(wǎng)友的話往往更加直擊心靈：“今年什么幣圈啊、P2P啊、小貸啊、甚至連炒股的微信群都沉了，只有看房和買房群依然堅挺，一覺醒來幾百條未讀信息的節(jié)奏。”

當然，還有些數(shù)字令人不安。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)。有人說今年是地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)倒閉高潮。

但是，如果和歷史比比就不覺得夸張了。事實上，過去10年之中，每年都有300多家開發(fā)商破產(chǎn)，今年只是比過去稍微高了一點點而已。根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬家。這樣算下來，破產(chǎn)446家占比不到1%，毛毛細雨。

房地產(chǎn)開發(fā)制度是項目公司制度，基本每一個項目都會單獨注冊一個項目公司。這些里面有不少是項目開發(fā)完，沒錢繼續(xù)拿地或借不錢，又找不到合作的企業(yè)，就注銷了唄。有的是大房企的銷售子公司，房子賣完了就把項目關閉了。因此，這“現(xiàn)存”的9.7萬家與“破產(chǎn)”的446家，都不是我們實際意義上的地產(chǎn)公司與房企品牌的概念。

事實上，今年唯一有點影響力的破產(chǎn)重組案例，那就是浙江銀億。除此之外，百強房企中，一家出事的都沒有。

那么問題來了，既然銷售和開發(fā)都還在維持增長，百強房企也都安然無恙，那么“樓市寒冬”究竟是從何談起的呢？

2

“嫌貧愛富”的房價

分析家總喜歡談周期，天地萬物，日月星辰，都難逃周期的輪回。茍日新，日日新，又日新。樓市寒冬，其實更多的是出于一種對周期的執(zhí)迷。君不見，自從2008年以來，每年都有專家喊“明年房價要跌”，明年是“樓市寒冬”。但是哪年房價也沒跌，哪年也沒寒冬。

呵呵，我寧可相信賈躍亭下周回國，以及戴威下個月退押金。

熱衷周期的金融分析家們，對“量價齊跌”這四個字有一種蜜汁癡迷。仿佛量價齊跌是拐點，意味著市場出清；量價齊跌了，就可以抄底上車了。

但是樓市的量價齊跌似乎總是來得不那么痛快。不少人在去年的時候，預測今年“量價齊跌”；但今年樓市維持超穩(wěn)定的增長，超出（打）了許多人的預期（臉）。于是只好改口，說明年會量價齊跌^^

相信周期的人會認為，任何高價格都會自我毀滅。這個邏輯對于商品和股票成立，但是對于房價，抱歉，并不成立。同樣，說房價和股票一樣也是追漲殺跌；但真相是，中國的房價，追漲的傾向永遠大于殺跌。

在我看來，對房價的探討一定要聚焦在交易層面。有人賣，誰在賣；有人買，誰在買。除此之外，談論周期然后做無根據(jù)的推測，毫無意義。

價格下降的唯一原因就是很多人在賣。

對于個人而言，只有兩種情況會賣房子，第一是陷入財務危機要變賣家產(chǎn)還錢，第二是現(xiàn)金流出現(xiàn)問題貸款斷供被銀行收樓。

除此之外，正常的買了房子的人，是不會輕易就賣的。北上廣深的房子誰會賣呢？哪怕是舉家移民，但只要你還想在中國保留一個可以落腳的地方，仍然不會賣。

但是，為什么現(xiàn)在還有那么多人賣房子呢？因為這些人而言，房子承載了一部分（甚至是大部分）投資和抗通脹的功能。這個時候，只要持有房產(chǎn)的收益低于其它金融資產(chǎn)，那么就會賣房子。

相反，如果對于持有者而言，房產(chǎn)不承擔投資乃至抗通脹的職能，那么他對于價格的漲跌就不敏感。對于價格不敏感，就不會大規(guī)模拋售，這反而造成了價格無法下跌。

于是，問題來了，哪些人買房子是用來投資或抗通脹的呢？哪些人又對房價的變化不敏感呢？

答案：前者是中產(chǎn)，后者是富人。

富者田連阡陌，然而使得富人財富激增的卻是股權，而非房產(chǎn)。投資于初創(chuàng)公司，原始股權在上市之后翻幾十倍甚至上百倍，這是富人越來越富的秘密之所在。房子十年漲10倍，這仍然是中產(chǎn)的財富增值速度。對于富人而言，房子的價值更多的是住，而不是用來資產(chǎn)增值。

這一點非常諷刺，能夠做到“房住不炒”反而是富人。

對于中產(chǎn)而言，參與股權投資，搶到好項目的概率幾乎為零。也許過去又，但現(xiàn)在越來越少。因此，中產(chǎn)階級能夠讓自己的財富擴大或者不被縮水，也只有買房子這一條途徑了。股票？別扯了。中國過去二十年做到了一直上漲的資產(chǎn)只有房子。

但這又面臨著一個尷尬的境地，在這里價格的自反性便出現(xiàn)了。

當房價無法繼續(xù)上漲的時候，中產(chǎn)階級需要“換擋”到能夠繼續(xù)增長的金融資產(chǎn)里面，這時便會出現(xiàn)大量的賣盤。許多城市的二手房價格開始松動，就是這個邏輯。

而富人，由于對房價變化不敏感，因而房價無法上漲也不在乎，會繼續(xù)持有。而富人買得起的房子往往還是要比中產(chǎn)貴一些的，姑且稱之為豪宅把。因此豪宅的價格不會真正下得。

結論也許令人窒息：不論是單價還是總價，價格越高的房子，下跌的可能性就越小。

3

剛需在哪里？

當下分析家們通過看房地產(chǎn)投資、開工、竣工、銷售等數(shù)據(jù)來分析樓市走勢，就如同看成交量和技術指標去判斷股票價格一樣荒唐。事實上，樓市的基本面在于城市中每個居民的經(jīng)濟實力，心理因素，甚至代際之間世界觀的錯動都有關系。

談論樓市的購買力，繞不開的一個詞是：剛需。

您可能會注意到，前面我沒有討論學區(qū)。真正的豪宅是不用考慮學區(qū)概念的，富人的孩子有的是方法接受教育。談得到學區(qū)概念的房子一定在市中心區(qū)，“學區(qū)”是老破小的救命稻草。隨著教育資源的豐富以及新增人口的放緩，學區(qū)的矛盾遲早是會被稀釋的。

此前不少人認為學區(qū)代表著一套房子的剛需屬性，其實學區(qū)只是剛需的一種弱延伸。刨除學區(qū)的幻覺，真正的剛需在哪里？

每個人都想有一個屬于自己的家，這是人類最可憐的美好的愿望。這大概就是對房子的剛需吧。

最近鶴崗的樓市又火了一把，有不少全國各地的流浪者看到白菜價的房子，決定去那里安家。房價普遍在個位數(shù)字，他們基本上是全款付款。他們也想貸款，但這些人除了身份證之外啥都沒有，信用額度幾乎是零。

鶴崗在黑龍江，高寒地帶，一年中有半年需要供暖。而去那里買房的人，戶籍大多在浙江福建，東南沿海地區(qū)，文化習俗生活方式，都面臨巨大的改變。

然而寄蜉蝣于天地，終歸是不如有個小窩要好。

這是剛需嗎？如果這就是剛需，那顯然這“剛需”也“剛”不到哪去。與其說這是剛需，還不如說這是為了生存而無奈地妥協(xié)。

剛需到底在哪里？

記得有一個段子，從前有個媽媽，兩個女兒，大女兒賣傘，小女兒賣遮陽鏡。晴天的時候，媽媽擔心大女兒，她的傘賣不出去；雨天的時候，媽媽又擔心二女兒，她的遮陽鏡賣不出去。

后來有人勸這個媽媽，說你擔心個啥。不論晴天和雨天，你的兩個女兒總有一個有生意好做啦！

這個比喻像極了中國的銀行業(yè)。銀行貸款業(yè)務的大頭只有兩塊，一邊是開發(fā)商，一邊是居民住房按揭。因此形成了蹺蹺板的效應，不是貸給開發(fā)商就是貸給購房者。

當房子存量多的時候，稍微壓抑一下開發(fā)商那邊的貸款，多給居民提供信貸讓他們買房；當庫存低的時候，多給開發(fā)商房貸讓他們?nèi)ドw房子，同時居民這邊縮減額度提高利率。當然銀行自身并沒有多大的決定權，國家的監(jiān)管會實時監(jiān)控，做出調(diào)整。

因此，不論是房地產(chǎn)開發(fā)還是居民按揭貸款購房，廣義上都是金融的延伸。如果說樓市有真正的剛需，那應該是在銀行每年的放貸額度里面。

房住不炒的主旋律已經(jīng)唱了兩年多了。但是我們看到，房價沒有降，房企沒有大規(guī)模清盤，同時樓市的交投依然維持火熱。這像極了國家處理P2P的方式，雷聲大雨點小，態(tài)度堅定，手法佛性。

事實上，中國樓市不能硬著陸，只能慢慢磨，動搖預期，改變信仰。

4

結語：歷史已過風陵渡

我們后人看1929，看2008，會覺得這些戲劇性暴力式的市場出清，仿佛是一瞬間完成，畢其功于一役。但事實上，拐點的出現(xiàn)，往往不是驚心動魄的戲劇性轉(zhuǎn)折。身處其中的人，甚至無法察覺其變化。

人們往往是帶著過去的慣性，以及心中對未來的那個時刻的幻想，模模糊糊地錯過了對身邊細微之處的體察。

我想說的是，剛剛過去的這幾年，已經(jīng)是中國樓市的歷史拐點了。就在這持續(xù)走高的銷售量，時時蠢蠢欲動的價格，以及偶爾大火的某些爆款城市中，樓市已經(jīng)悄然走向了它的下半場，仿佛貓爪踏雪，寂然無痕。

就個人而言，前些年那種被浩浩洪流裹挾著的感覺正在消退。以前是，你不買，過幾天就買不到了；而現(xiàn)在，更多的人有了觀望、等待、乃至擇時的權利。同時，分化的房價格局中，不同消費實力的人也具備了選擇的空間，這并不是通過價格下跌來實現(xiàn)的，而是通過市場格局、心理預期等因素的變遷實現(xiàn)的。

畢竟房子是為了住的，如何能讓需要房子住的人買到房子，才是最重要的。這個過程一定是結構性的變遷，而不是單純的簡餐粗暴的直男癌式的把房價砸下來。

房價撲街，金融危機來襲，購買力衰退，信貸滑坡。到那時，只會有比現(xiàn)在更多的人買不起房。

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