時代周報記者：楊靜

422億港元！新鴻基（00086.HK）在11月27日拿下香港西九龍高鐵站上蓋第11262號商業地塊。

這是香港近年來面積最大的商業用地，也是香港年內總價最高地王，更刷新了新鴻基一年前自己創下的香港地王記錄。2018年，香港啟德第1F區1號地塊成交價為251.61億港幣。

本次競標，對手的實力不容小覷。

當中，包括長實集團(01113.HK)、以及由信和置業(00083.HK)、華人置業(00127.HK)、恒基(00012.HK)、九龍倉置業(01997.HK)及利福國際(01212.HK)5家公司組成的財團。

11月28日，新鴻基向時代周報記者表示，新鴻基主席郭炳聯認為此次中標對新鴻基及香港而言皆意義非凡，并有意邀請其他長線策略性投資者參與發展，為項目注入更豐富和多元化的資源與概念。

稀缺“巨無霸”地塊

在給時代周報記者的回應中，新鴻基直言項目未來將發展成香港新的商業、零售、文化、娛樂及交通樞紐地標，預計建成后整個西九龍區域將總共提供超過74萬平方米超甲級寫字樓，約28萬平方米零售及文娛設施，以及多間五星級酒店，成為香港全新地標商圈。

此前，新鴻基在西九龍有運營成熟的環球貿易廣場（ICC），與本次地鐵上蓋“巨無霸”地塊相隔不遠。

這樣的地塊在香港并不多見，坐落于高鐵站上蓋，有廣深港高鐵線，機場快線、港鐵東涌線和西鐵線四條鐵路交匯。

這也意味著，日后開發運營得當的話，和區域內的ICC將形成協同效應，進一步鞏固新鴻基在香港西九龍的商業地位。

香港地政總署公布的信息顯示，這個“巨無霸”地塊位于香港九龍連翔道與柯士甸道西交界，占地面積約為6萬平方米（約64萬平方尺），可建樓面面積達近30萬平方米 (約316萬平方尺)。

新鴻基預計該項目建成后整個西九龍區域將總共提供超過74萬平方米（800萬平方尺）超甲級寫字樓，約28萬平方米（300萬平方尺）零售及文娛設施，以及多間五星級酒店，成為香港全新地標商圈。

422億港元的總價，處在市場此前估值預測的316億港元至791億港元之間。

花旗維持新鴻基的買入評級，并認為總價較低，且未來可能會與附近的新鴻基ICC產生租賃協同效應。此外，422億港元全額支付的土地成本應該只會增加公司預計7.5%凈杠桿比率，從今年6月底12.9%的杠桿率增至20.4%，仍在低位。

新鴻基自身的財報亦有佐證。

截至今年6月的2018年財年數據，公司賬上銀行存款及現金總額達220億港元。融資方面通暢，2018年6月至2019年6月，新鴻基共計發了5筆長債，包括6億港元的5年期債券、6.17億港元的7年期債券、42.56億港元的10年期債券、5億美元的10年期債券和12億人民幣的2年期熊貓債券。

此外，公司還籌組了一筆200億元的5年期銀團貸款。

內地土儲面積已超香港

目前，跟“巨無霸”地塊同區的甲級商廈ICC租金曾一度高達100港元/平方尺。拿下本次的“巨無霸”地塊，新鴻基的“收租”生意有望進一步擴大。

根據2018年財年報告，新鴻基的租金收入從236億港幣上升至250億港幣，凈租金收入從186億港元上升至196億港元。

其中，香港部分的投資物業出租率，整體達到94%，例如新鴻基香港國際金融中心和環球貿易廣場兩個項目均接近全部租出。

在總租金收入上，香港目前依舊占據大頭，為196億港元，遠超內地的40億港元。

物業銷售收入目前依舊是新鴻基營收的主要來源。2018年物業銷售總收入為413.13億港元，物業租賃收入250.77億港元。

從截至到今年6月的整體數據來看，新鴻基在內地的土地儲備面積已經達約726萬平方米（6540萬平方尺），超出在香港的644萬平方米（5800萬平方尺）。

具體來說，在內地以落成的164萬平方米（1480萬平方尺）物業中，上海占據了8.1%，其余為廣州、北京、長三角其他城市、珠三角其他城市以及成都。

剩余的562平方米（5060萬平方尺）的發展物業中，珠三角其他城市占比達17.1%，份額做多。此外，廣州占比11.5%、上海占比9.3%、成都占比6.8%、其他長三角城市占比5.9%。

今年8月，新鴻基聯合平安以132.6億元成交總價競得杭州江河匯商業地塊，成為繼嘉里、恒隆、新世界之后，第4家正式在杭州拿地的港資房企。

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