光華路SOHO 3Q、北京建外SOHO、三里屯SOHO……幾乎每個耳熟能詳的SOHO地標項目，最近幾個月都曝出“賣賣賣”的消息。

　　商辦租賃市場不斷遇冷，SOHO也不能獨善其身。SOHO 中國2019中報顯示，今年上半年實現凈利潤5.67億元，與上年同期的11.1億元相比幾近腰斬。

　　11月以來，搜狐財經走訪了北京市內的多家SOHO及旗下3Q共享辦公空間，其中多家3Q工位空置，其自持SOHO辦公物業租金下降、出租率下滑。面對一線商辦租金回報率走低的現實，即便是設計獨特的地標建筑，SOHO也最終選擇出售回款，從而改善業績。

　　然而，出售項目回攏的資金，SOHO中國并沒有選擇再度買地、開發新項目，而是大舉分紅。搜狐財經統計發現，SOHO中國2014年至今給股東派息共計約133.3億元。截至2019年，潘石屹家族在SOHO中國擁有的權益達63.9%。

　　基于此，一些業內人士質疑潘石屹“出售資產跑路”。11月28日，潘石屹回應道：“大家不要相信謠言。我的護照一直是中華人民共和國護照。”

　　而關于光華路SOHO 3Q出售等消息，12月2日，搜狐財經向SOHO中國方面核實，對方表示“無可奉告”。

　　11月17日，北京麗澤SOHO舉辦了盛大的開業儀式，現場人潮涌動。在麗澤SOHO開業儀式現場，SOHO中國董事長潘石屹發表了題為《我們的渺小與偉大》的演講。潘石屹表示：“達到目標就是創造奇跡，達不到就叫做吹牛。”

　　潘石屹此前曾表示，出售資產目的是從重資產模式轉向輕資產模式，向平臺化的共享經濟模式轉變。而這個平臺化的共享經濟模式正是潘石屹在2015年推出的共享辦公空間SOHO3Q。

　　在他的計劃中，SOHO3Q將在2019年分拆上市。

　　距離2019年結束僅剩不到一個月，潘石屹的分拆上市目標或終究無法達到。雖然SOHO中國尚未就出售3Q進行回應，但多位業內人士均認為，曾被潘石屹看作轉型力作的SOHO3Q終成為“棄子”。

　　11月上旬，搜狐財經探訪了北京市內的SOHO 3Q項目，其中大量項目處于空置狀態，部分租金呈斷崖式下降。

　　在SOHO3Q北京光華路旗艦店，該項目工作人員表示，目前一個工位每月的租金是2200元，而此前月租金最高時達到4000元以上。

　　在北京東二環的地標建筑銀河SOHO內，只見3Q指示牌，卻不見3Q的辦公室。搜狐財經在銀河SOHO一處雜亂的辦公間遇見了3Q工作人員，對方表示，目前朝陽門SOHO內的3Q工作人員早在今年4月份就已經整體撤出，銀河SOHO內的3Q項目也將搬出，目前均整租給了大客戶，不再作為共享辦公空間面向散客。

　　“近幾年共享辦公不太好做，所以現在轉向大客戶整租的模式。”三里屯SOHO一位客戶經理對此表示。搜狐財經發現，截至11月中旬，望京SOHO、中關村SOHO內的3Q共享辦公均已整租給了大客戶，改變了此前“共享”的租賃性質。

　　但三里屯SOHO內的3Q近期就發生了整租給大客戶后整體退租的情況。三里屯SOHO3Q房產早已出售，SOHO中國從業主手中返租，作為“二房東”再出租給共享辦公的租客獲得租金差。

　　“租給大客戶有好也有不好。” 三里屯SOHO上述客戶經理表示，“一旦簽約，出租率就是100%，反之，出租率就是0。” 搜狐財經11月初來到三里屯SOHO3Q，里面租客寥寥無幾，近八成工位處于閑置狀態，月租金已從此前的每工位3000元以上降至1300元。

　　與三里屯SOHO情況相似的還有丹棱街SOHO。丹棱街SOHO主體多數出售，目前地下一層部分由SOHO自持，作為3Q共享辦公空間出租。10月以來也發生了大客戶整體退租的情況。

　　在上海，外灘SOHO等3Q共享辦公也有降價，亦有部分項目整租給大客戶。

　　“2019年初SOHO3Q已經暫停了資本支出計劃，SOHO中國在更嚴格的控制成本，以實現盈虧平衡。”一位接近SOHO中國的知情人士稱。

　　再賣85億資產，SOHO中國稱“無可奉告” 

　　不僅3Q，SOHO中國的其他自持物業出租情況也不容樂觀。搜狐財經探訪了SOHO中國仍自持的光華路SOHO II，樓內可見不少辦公間處于閑置狀態，一位光華路SOHO II的工作人員表示，由于整體商辦租金市場行情下滑，光華路SOHO II的租金也較此前有所下降。

　　SOHO中國的財報亦顯示，光華路SOHO II項目2018年上半年租金收入為1.35億元，；而2019年上半年租金收入為1.32億元。

　　出租率方面，光華路SOHO II2018年上半年出租率為98%，2019年上半年出租率為91%。望京SOHO2019年上半年出租率為92%，而上年同期為99%。

　　在上海，外灘SOHO2018年上半年出租率為98%，今年上半年降至86%。新建成的古北SOHO出租率僅為45%。

　　自從去年SOHO中國宣布不再出售資產以來，SOHO中國凈利潤始終處于下滑狀態。其中2018年凈利潤為19.25億元，同比減少59.33%；2019年上半年凈利潤為5.56億元，同比下降48.35%。

　　“不銷售項目更大的是帶來租金收入的提升，而租金收入是公司傳統業務。”潘石屹彼時表示，SOHO將停止出售項目，代之以自持物業收取租金的模式。

　　在2012年宣布由銷售轉向租賃物業之際，潘石屹預測5年后SOHO中國租金年收入將超過40億元。而根據年報，2018年SOHO中國租金收入17.35億元，不及當初預期的一半。

　　面對嚴峻的一線城市商辦租賃形勢，今年下半年以來，SOHO中國再度開始出售資產。截至今年6月底，SOHO中國共持有9處核心資產，面積為82.7萬平方米，資產總價值約合人民幣611億元。

　　9月30日，SOHO發布公告稱，出售北京建外SOHO、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、銀河SOHO等9個項目的停車位，合計約7.6億元。

　　10月，市場再度曝出SOHO中國考慮以80億美元的價格擬出售京滬八個商辦物業。財新網表示，這次出售計劃的第一筆交易正在進行且接近收尾，黑石集團聯合GIC公司有意收購光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復興廣場。消息一出，SOHO中國股價及成交量隨即上漲。

　　據此測試，上述兩個項目的交易總額達85億元。

　　對此，SOHO中國于10月31日曾發布澄清公告：“公司關注到媒體就集團目前擬出售房地產項目的相關報道，及隨后出現的股價及成交量的上漲情況。公司聲明，在投資物業組合的日常經營管理中，公司會不時探討所處的主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會。”

　　SOHO中國表示，截至目前，該公司確認沒有需要公布的與資產出售的相關資料。

　　11月，騰訊棱鏡報道稱，位于光華路的SOHO3Q已經被SOHO中國出售，接盤方是筑夢之星。但對于這一消息的真實性，SOHO中國表示“無可奉告”。

　　五年累計獲85億現金分紅，潘石屹回應跑路質疑“都是謠言” 

　　據不完全統計，SOHO中國從2014年至今已出售至少8筆資產，合計233.6億元，處置資產產生的現金流入超過200億元。

　　其中，2014年SOHO中國以52.3億元的價格出售上海SOHO海倫廣場及靜安廣場、以30.5億元出售凌空SOHO一半項目；

　　2015年9月，SOHO中國將外灘地王股權轉讓給復星集團，作價84.93億元；2016年7月，，SOHO中國出售SOHO世紀廣場項目，成交總額為32.97億元；

　　2017年，SOHO中國分別以35.73億元和 50.08 億元整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

　　然而，自2013年購得麗澤地塊以來，SOHO中國再未從土地市場購買任何一處土地。麗澤SOHO如今已經竣工，這也意味著SOHO中國再無儲備和在建項目。

　　因此，業內也有質疑，SOHO中國出售資產的現金去了哪里？

　　搜狐財經統計發現，SOHO中國2014年至今共給股東派息共計約133.3億元。其中2015至2017年三年內給股東的派息回報率達62%。而潘石屹家族在SOHO中國擁有的權益達63.9%。據此計算，潘石屹家族共分得現金超85億元。

　　對于出售資產的現金為何沒有投入新項目的開發，為公司帶來持續利潤，潘石屹早前曾表示，房地產行業“拿地—開發—銷售”的這種商業模式到2017年基本就已經結束了，地價高，地產企業利潤率很低，天花板已經在來的路上，甚至已經來了。

　　“SOHO中國不會再通過拿地去建房，SOHO 3Q接下來的發展，也要走輕資產化的發展方向，這也可以理解為SOHO中國開始向輕資產方向轉型。”潘石屹曾說。

　　而今年出售資金的用途，業內認為SOHO中國在償還債務外，仍將為股東進行派息。截至2019年6月底，SOHO中國總借貸177.61億元，其中一年內到期債務20.53億元。同期公司的現金及等價物只有11.5億元，無法覆蓋短債。

　　“我們通過銷售回流了大量的現金，同時公司因為沒有物色到很好的投資的項目，就把公司盈利的現金跟股東分享了。”SOHO中國內部人士在出售資產時表示。

　　而如今，SOHO 3Q上市擱淺，沒有買地、沒有收購新項目的SOHO中國依靠出售存量資產維持著不斷下滑的業績。

　　業績雖然不斷下滑，但是潘石屹張欣夫婦的個人財產卻沒有嚴重縮水，據2019福布斯全球億萬富豪榜顯示，潘石屹張欣夫婦以36億美元排名全球第597。

　　2011年以來，潘石屹夫婦通過家族信托投資了大量海外資產，包括曼哈頓公園大道廣場49%股權等。因為一買一賣的操作，業內將潘石屹稱為“下一個李嘉誠”。

　　“房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”潘石屹在麗澤SOHO首批客戶簽約儀式上再度澄清。（文/岳家琛）