房子租金大跌意味著什么！已退回到兩年前的水平！

作者：知識星球找老齊的讀書圈

最近，根據(jù)市場上鏈家中介的數(shù)據(jù)顯示，11月北京鏈家租賃成交量環(huán)比下降1.9%，降幅有所收窄。成交持續(xù)下降，也讓租金難以上漲，11月北京月租金水平經(jīng)歷四連跌后跌至81.3元人民幣/平方米，環(huán)比下跌1%，同比下跌2.8%。

這已經(jīng)不是北京租房市場的短期現(xiàn)象了，可以說自打7月以后，北京租房市場的價格就快速回落，目前的價格，甚至比2018年1月的時候還低，已經(jīng)是兩年來最低水平。

北京并非是個例，多地租賃市場成交量也出現(xiàn)下降。11月租賃市場仍處季節(jié)性低溫狀態(tài),重點監(jiān)測點18城中，鏈家租賃成交量環(huán)比下降 4.7%,降幅繼續(xù)收窄。分城市來看,11 月 18 城中有13 城的成交量環(huán)比下降。其中濟(jì)南、天津和青島租賃成交量環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大,降幅分別為 22.2%、 21.9%和 18.6%。

租金方面，也普遍下跌。11 月重點18 城中有 12 城單平米月租金出現(xiàn)環(huán)比下跌。同比下跌最多的是煙臺，跌了7.5%，其次是廣州跌了5.9%，第三是武漢跌了4.3%，而租金上漲的城市當(dāng)中，廊坊是跟去年同比漲幅最大，達(dá)到9%，上海漲幅是6.1%，而深圳是3.7%，而跟上個月的環(huán)比數(shù)據(jù)來看，除了深圳是大漲了3%，其他城市基本不是回落就是走平。

當(dāng)然，租金這個東西有很大的個性，很多人會相當(dāng)不同意這個數(shù)據(jù)，說我這里房租沒降，甚至還漲了，非常有可能，之前我們就說過，房租跟房價剛好相反，越是低端的住房，剛需越強(qiáng)烈，房租的漲幅也會越大。比如那種合租的老破小，給你一個月1000元，下個月他漲到1200了，你就相當(dāng)于房租漲了20%，愛租就租，不租滾蛋，有的是人排著隊要租，但是如果是一個不錯的精裝公寓，1萬一個月的兩居室，這種房子他就不太好漲租，能夠每月拿出1萬塊錢去租房的家庭，還沒有房子的其實并不多，畢竟北京的平均工資還沒到1萬。所以他一旦給你漲租1000，你可能就不租了，然后去找個差一點的房子，犧牲品質(zhì)而不再增加預(yù)算，這對于房東來說就比較艱難了，他房子空置一個月的話，就相當(dāng)于白白損失了1萬，他就已經(jīng)不劃算了。所以中高端的租房通常都會很穩(wěn)定，有的甚至5年都不會漲租。反倒是低端的房租，每個月甚至都在調(diào)整。只要有人愿意出高價，他就一定會漲租。所以感受的差異，完全取決于你租的是那種房子。

11月份其實本就是一個租房淡季，房租環(huán)比下降其實很正常，很多人都會選擇這時候提前回老家，所以退租會讓租金下降。但是如果跟去年比較，同比也下降，其實也或多或少能說明一些問題，我們早就說過，房租跟房價無關(guān)，房價漲未必拉動房租漲，這么多年事實也證明這點，房租的上漲遠(yuǎn)不及房價，房價10年漲了5-8倍，而房租也就漲了1-2倍。那么房租的漲幅跟什么有關(guān)呢？跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活躍度，以及當(dāng)體的居民平均收入關(guān)系密切，每年房租的漲幅，基本等于居民收入的漲幅。所以如果房租下跌，還是能說明很多問題的。

首先，房租下降表明，一個地方不是人口流出，就是收入水平下降，又或者兼而有之，那么放在北京來說，肯定是人口流出的影響更大，居民收入下降次之，而廣州，武漢，青島，重慶，天津這些地方，恐怕更多就是居民收入出了問題。

其次，目前來看，全國房租北京還是最高，每平米81.3元，最高的時候在今年7月甚至達(dá)到92元，但環(huán)比數(shù)據(jù)不太能說明問題，因為7月是畢業(yè)季，大學(xué)生找房子的居多，所以本身需求就高，還要在主要的核心區(qū)域不能太遠(yuǎn)，所以本身房租就會更高。歷史上每年7月，北京的房租都是最高，之后就一路下跌跌到1月，春節(jié)之后開始逐漸爬坡。所以我們既要考慮價格的變化，還要考慮位置的變化。但是相反，在11月份，深圳的房租還漲了3%，這就應(yīng)該予以警惕，說明深圳的樓市恐怕正在開始起變化。要小心深圳的房價快速反彈。最近一段時間，各種政策都非常重視深圳，是唯一一個能匹敵上海北京的城市，而他又不限制人口流入，再加上深圳最近取消了豪宅稅，有明顯放松樓市調(diào)控的意圖，這些東西匯聚在一起，恐怕不是什么好信號。

第三，房租是房價的支撐因素，租賃和購買都是一種金融手段，在做生意的時候，大家都會衡量到底哪個更劃算，買房租房其實也一樣，現(xiàn)在租金回報率，絕大多數(shù)城市都在2%左右，也就是說你把房子賣了，能夠收回50年的租金，或者可以解釋為，由于貸款利率已經(jīng)超過了5%，房東收上來的租金，只是貸款的40%，房東在補(bǔ)貼租客。所以顯然這個階段租房最劃算，即便每年能漲租5%，你也得30-40年才能收回成本，這是相當(dāng)不劃算的，甚至還沒有你的房子折舊的速度更快。其實大家都知道，土地的使用權(quán)是70年，但其實房子的建筑壽命，基本就只有50年，到30-40年基本就算危房了。你可以想想，80年代的老房子，現(xiàn)在是否還能賣的掉？現(xiàn)在是樓市大牛市，如果現(xiàn)在都不好賣，再過30-40年恐怕就更不好賣。有人說我可以等拆遷啊？平房拆了，蓋樓房，開發(fā)商有利可圖，一個10幾層的塔樓30年后，他還拆的起嗎？所以如果沒有剛需，不等房子落戶，不需要房子讓子女上學(xué)，現(xiàn)在租房遠(yuǎn)比買房劃算的多。更何況，現(xiàn)在租金還發(fā)生了下降，這就讓租賃更加劃算，說明這個地方，房子現(xiàn)在已經(jīng)是供大于求了。租金下降或者不漲的地方，那些投資買房的可要小心了，價格逆轉(zhuǎn)是遲早的事。或者已經(jīng)開始發(fā)生。