明年樓市調控走向備受關注！

繼12月12日的中央經濟工作會議為明年樓市調控定調后，12月23日住建部召開全國住房和城鄉建設工作會議，提出2020年工作總體要求，對重點工作任務作出部署。

在五方面總體要求中，與房地產調控密切相關的表述為：堅持“穩”字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，保持房地產市場平穩運行，堅決防范化解房地產市場風險。

在九大重點工作任務中，前三大要務與房地產市場密切相關，為明年房地產調控指明了方向：

一是著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展。

二是著力完善城鎮住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度。

三是著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。

“三穩”仍是第一要務

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“著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展”被列為明年重點抓好的首要任務，意味著市場穩定仍是第一要務。而如何實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，會議提出4方面要求：

1、 長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位

2、 不把房地產作為短期刺激經濟的手段

3、 繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案

4、 著力建立和完善房地產調控的體制機制

這是對中央經濟工作會議中房地產表述（要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展）的具體部署，也是明年地方政府要落實的重要調控任務。

值得注意的是，對于“房住不炒”定位，此次會議強調要“長期堅持”。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，強調“長期”的含義在于，“房住不炒”的定位不受市場周期的影響，無論市場好與壞，后續都會管控，這對于2020年以及未來的樓市都有很強的指導意義。

中原地產首席分析師張大偉也認為，再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產調控力度將維持之前的狀態。雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看，基本原則依然不會改變，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。“房住不炒”也代表了未來樓市政策將依然打擊投資投機，保護真實居住需求，未來微調的政策也有利于剛需。

同時，會議再次強調了“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”。在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，這是對“經濟形勢不好，調控要放松”預期的回應。“在市場平穩有序發展的基礎上，改革調整現有行政力量對市場的管控，為年輕人才創造更好的宜居宜業環境，是城市長遠發展的需要。但是，不能因為短期經濟下行壓力增加而刺激買房，這是中央在當前經濟金融形勢下的重要判斷，也是住房回歸居住本質的長期要求。”他說。

此外，對于繼續實施長效機制和建立完善調控的體制機制，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受證券時報記者采訪時表示，探索和建立制度化和機制化的調控政策，可以使得調控不僅更加精準而且可以相機變動，從而達到調控的靈活性、前瞻性和針對性。明年調控政策將進一步完善化和機制化，如：將會基本建立住房、土地和金融的全國監測和監管體系，將會完善住房、土地和金融調控的聯動機制，將會探索金融、土地、稅收的“因城施策”的調控機制等。

完善城鎮住房保障體系

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第二項重點工作是“著力完善城鎮住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度”，這也是對中央經濟工作會議房地產表述（要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造）的具體部署。

為了完善城鎮住房保障體系，加大城市困難群眾住房保障工作力度，會議提出5方面要求：

1、 抓好完善住房保障體系試點工作，爭取形成可復制、可推廣經驗。

2、 進一步規范發展公租房，強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障。

3、 嚴格把握棚改范圍和標準，穩步推進棚戶區改造。

4、總結推廣試點經驗，進一步完善支持政策，做好城鎮老舊小區改造工作。

5、 改革完善住房公積金制度。

值得注意的是，中央經濟工作會議對于房地產的表述，是在“確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善”這一明年重點工作中，并且在重申“房住不炒”之前，先強調的是“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房”，可見中央對于困難群眾住房保障問題的重視。“做好民生保障工作”也是住建部此次會議對明年工作提出的總體要求之一。

“此次對困難群體的概念進行了明確，包括環衛和公交等行業被納入到了住房困難群體保障對象，后續預計會形成各類配套政策。”嚴躍進說。

此外，對于棚戶區改造，許小樂認為，會議肯定了棚改本身對于支持城市居住困難群體的作用，但是要嚴格標準，棚改應當為定向的民生支持，不能被用來作為促進房地產市場的工具，更加防止借助棚改增加杠桿。而對于老舊小區改造，他認為，行業市場空間巨大，未來老舊小區改造及物業管理將是房企新的增長點。

培育和發展租賃住房

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第三項重點任務是“著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。” 這是對中央經濟工作會議房地產表述（大力發展租賃住房）的具體部署。

對于如何培育和發展租賃住房，會議提出兩方面要求：

1、進一步培育機構化、規模化租賃企業，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。

2、重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規范標準和運行機制。

對此，許小樂認為，此次會議對租賃發展分成了市場化租賃和政策性租賃兩個領域，可以看出政府的明確定位：

第一，對于市場化租賃，堅定機構化、規模化的方向，發揮市場的作用，本質上是對租賃供給端升級優化，機構化的提升能夠有效改變市場“散亂差”的格局。這一態度一定程度上表明了政府對于長租公寓價值的認可，近年來長租公寓行業出現的一些問題是發展中的問題，需要對新事物有一定的包容，更要通過發展來解決。同時，要更好發揮政府對市場監管的作用，前提是對市場行為的充分了解，建立和完善租賃管理服務平臺，提高租賃備案登記率，為監管打好基礎設施。

第二，政策性租賃住房的責任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要將有限的資源發揮最大的價值，探索規范標準和運行機制，核心在于租賃土地供應制度、投融資制度、運營管理制度等，提高供需匹配度，降低運營成本，提高覆蓋效率。

再來回顧一下12月12日召開的中央經濟工作會議中關于房地產的表述：

要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

另外，12月17日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部座談會上強調：

當前房地產市場總體平穩，成績來之不易。保持房地產市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持定力，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。要堅持因城施策，落實城市政府主體責任，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善長效管理調控機制，做好重點區域房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展。要完善住房保障體系，進一步加強城市困難群眾住房保障工作，大力發展和規范住房租賃市場，著力解決新市民、年輕群體的住房困難。