中新經緯客戶端1月9日電 題：《李宇嘉：2020年樓市“小陽春”值得期待》

作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

2020年，樓市“高位平衡”

2019年12月13日的中央經濟工作會議通稿中，有29次提及“穩(wěn)”字。為何如此強調“穩(wěn)”？因為，2020年是“收官年”，既是“十三五”收官，又是“脫貧攻堅”收官，更是全面完成小康目標的收官。

如果各項宏觀經濟指標比照2019年的走勢，不出大紕漏，2020年各項收官將順理成章。治大國如烹小鮮，“穩(wěn)字當頭”在情理之中。

對樓市來說，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”近期被提及的頻率非常高。“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”已成為長效機制的目標。也就是說，2020年各地樓市政策，都要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。

2019年12月17日，國務院副總理韓正在談及房地產情況時表示，“當前房地產市場總體平穩(wěn)，成績來之不易”。

這意味著，2019年樓市“高位徘徊”的走勢，即量在歷史最高位，價格相對平穩(wěn)，國家是滿意的，并希望在2020年繼續(xù)看到這一走勢。

韓正還強調，“保持房地產市場穩(wěn)定，是對宏觀經濟平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻”。可見，政策有信心將樓市高位運行的態(tài)勢延續(xù)到2020年。

2020年，調控很難拿捏

2020年，樓市政策首次將“房住不炒”、“穩(wěn)字當頭”并列為長效機制目標。

但是，“房住不炒”和“穩(wěn)字當頭”側重不同：“房住不炒”重在壓制，“穩(wěn)字當頭”重在“托底”，哪個重要呢？

當前，樓市存在下行趨勢，“托底”可能占上風。新房限價、促銷，看不出問題。但70個城市中有35個城市的二手房價格下跌，很能說明問題。

所以，2020年全面落實“因城施策”，要求各城市自己管好自己。市場下行了，就要托一托；哪個區(qū)域下行了，要“一區(qū)一策”地對癥下藥。

近期，各地“一城一策”、“一區(qū)一策”的松綁信號很明顯。但是，“托”不是刺激，只是穩(wěn)定，因為還有“房住不炒”壓頂。

所以，2020年各地在推進房地產調控時的壓力會比較大。既要穩(wěn)住房價、地價和市場預期，還不能出現(xiàn)價格明顯反彈，這需要一定的政策設計技巧。

2020年，熱點區(qū)域有看頭

2019年，盡管調控政策相對嚴厲，融資環(huán)境也不友好，但樓市“韌性”很足。除了供地下滑外(降速也有收窄)，其他指標都還比較理想，特別是成交量，年底出現(xiàn)轉正。

原因是“因城施策、周期錯位”。2016年四季度，大城市開始收緊調控，大城市房地產從2017年二季度后開始調整。中小城市一直在進行棚改貨幣化刺激，直到2018年下半年政策微調。

進入2019年，棚改降速，貨幣化退出，“去庫存”政策也退出，順應國家開啟都市圈增長戰(zhàn)略，開發(fā)商開始回歸一二線熱點城市。

因此，中小城市開始回調，但經過2-3年的蟄伏，一二線熱點城市又開始回升。

特別是，黨的十九屆四中全會提出，要“提高中心城市和城市群綜合承載和資源優(yōu)化配置能力”。《求是》雜志上發(fā)表的重要文章《推動形成優(yōu)勢互補高質量發(fā)展的區(qū)域經濟布局》也明確指出，“增強中心城市和城市群等經濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經濟和人口承載能力。”文章強調，“北京、上海、廣州、深圳等特大城市發(fā)展優(yōu)勢不斷增強，杭州、南京、武漢、鄭州、成都、西安等大城市發(fā)展勢頭較好，形成推動高質量發(fā)展的區(qū)域增長極。”

目前，涵蓋這10個城市的粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、京津冀協(xié)調發(fā)展、長江中游和西部城市群等，已經成為新的增長極。這幾個增長極穩(wěn)住，經濟、樓市才能穩(wěn)住。

這幾年，樓市溫度在熱點與非熱點區(qū)域的輪回很明顯，這也是樓市保持韌性的關鍵。未來，人口、資金、資源都會向優(yōu)勢區(qū)域集中，也給房地產帶來可持續(xù)的機會。這些區(qū)域核心城市發(fā)展好了，外圍就會發(fā)展起來。

2020年，“小陽春”值得期待

2019年的樓市走勢，與2018年很類似，“兩頭高、中間低”。

受政策放松、開發(fā)商促銷的影響，年初都出現(xiàn)了“小陽春”、年末都出現(xiàn)“翹尾”行情。其中，2018年“7.31”提出堅決遏制房價上漲，2019年“7.30”提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

2018年年末的“翹尾”，延續(xù)到了2019年一季度的“小陽春”。大家疑惑的是，2019年的“翹尾”是否會延續(xù)到2020年的“小陽春”？

筆者認為，從貨幣政策和調控政策來看，2020年樓市走出“小陽春”的概率很大。

一方面，新定價基準的LPR，已開啟下行通道。當然，針對房貸的5年期LPR下行幅度不會太大，影響也有限。但是，2020年貨幣環(huán)境友好，銀行降準和實體融資利率下降，有助于樓市穩(wěn)定。

另一方面，“一城一策”全面落地，政策最緊時刻過去。2020年，很多地方將會“小步快跑”地松綁政策。

2020年，要耐得住性子

不過，也不能對2020年的“小陽春”抱太高的期望值。畢竟，“房住不炒”的紅線不能碰。

2020年，地方主體責任將全面落地，市場任何異動，特別是有炒作嫌疑的，都會引發(fā)靈活多變的政策應對。

對于樓市來說，橫盤著不漲不跌，時間一久，就會跌了。只要CPI在上漲，貨幣在增長，房價就一定會上漲。另外，要想實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標，房價也要有一定的漲幅。

所以，未來幾年，熱點城市和區(qū)域的房價，還是會有一定漲幅。

但是，就像房貸啟動LPR定價后，要經常盤算房子的月供，是增加還是減少。一樣的道理，未來幾年，盡管房價在上漲，但漲幅沒那么大了。現(xiàn)實的問題是，拋開月供，持有房子的成本其實越來越高，資金成本、折舊維護、物業(yè)費、稅費等，基本在7%以上。

所以，也要經常盤算持有房子的成本和收益對比。未來的政策設計，一定會讓房價保持一定的漲幅，但明顯上漲是不允許的。這時，增值收益或租金收益，可能覆蓋不了成本。

當然，政策一定會鼓勵長期持有，打擊短期炒作。未來，房地產仍舊是中國經濟的“綜合引擎”，打造都市圈，互聯(lián)互通，公共服務均等化等，地產功不可沒，政策一定會給長期持有者可觀的回報。但是，城市、區(qū)域都開始分化，我們要有耐性，要慧眼識金，學會分享長期紅利。(中新經緯APP)

李宇嘉

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