如果你在過(guò)去一年經(jīng)常看房跑盤，那么你可能會(huì)有一個(gè)很明顯的感受，那就是房子可選度多了，即便是認(rèn)準(zhǔn)了某個(gè)項(xiàng)目也基本上不用擔(dān)心開(kāi)盤即日光。實(shí)際上，根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年新盤去化速度是近5年來(lái)的新低。房子不好賣，獲客越來(lái)越難，是眾多開(kāi)發(fā)商共同的感受。

增長(zhǎng)能掩蓋一切問(wèn)題，一旦不增長(zhǎng)，問(wèn)題就全都出來(lái)了。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷量和價(jià)格是兩個(gè)最關(guān)鍵的指標(biāo)，現(xiàn)在的問(wèn)題是銷量上不去，價(jià)格同樣更是上不去。于是在2019年，我們看到了行業(yè)的一些矛盾浮出水面，比如房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中介渠道的“討伐”。說(shuō)白了以前行情好，開(kāi)發(fā)商對(duì)中介這個(gè)渠道不那么重視，自身渠道已經(jīng)夠吃了，現(xiàn)在不行了，中介渠道的優(yōu)勢(shì)凸顯出來(lái)了，他們常年混跡于社區(qū)，更接地氣，更接近購(gòu)房者，線索更精準(zhǔn)，轉(zhuǎn)化更好，但費(fèi)用同樣不便宜。

2020年，渠道的重要性不言而喻，但房子注定更加難賣，隨著時(shí)間的推移，過(guò)去幾年住房領(lǐng)域的改革正逐漸落地。對(duì)于住房，人們有了更多的選擇，比如政府提供的人才房，還有越來(lái)越多的公租房配置，即便同樣是買商品房，可選擇度也多多了。這可能并不是因?yàn)榉孔佣嗔撕芏啵�而是買房的人更加理性，靠營(yíng)銷靠噱頭，制造情緒來(lái)催動(dòng)購(gòu)房需求已經(jīng)越來(lái)越不好使了。

一方面，只有投資性買房才容易引爆市場(chǎng)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)不漲，這種基礎(chǔ)也不存在了，自住型購(gòu)房需求很難繼續(xù)爆發(fā)。另一方面，就市場(chǎng)上可供選擇的產(chǎn)品而言，同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重，質(zhì)量問(wèn)題更是非常多，沒(méi)有買到特斯拉的那種“真香”的感覺(jué)。最后就是二手房市場(chǎng)也在搶占更多的購(gòu)房需求，這種趨勢(shì)越來(lái)越明顯，某種程度上，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在需要和房東在一個(gè)跑道里競(jìng)爭(zhēng)。

曾經(jīng)的標(biāo)桿，北京的二手房?jī)r(jià)格，社科院的數(shù)據(jù)是從歷史峰值累計(jì)下滑18%，貝殼研究院的數(shù)據(jù)是累計(jì)下跌12%。市場(chǎng)正逐漸由買方說(shuō)了算。越來(lái)越多的房子的確都被標(biāo)注“掛牌價(jià)下跌，且仍然可談”。2020年北京二手房預(yù)計(jì)仍將成交15萬(wàn)套左右，留給新房的壓力繼續(xù)加大。而在更多的城市，隨著限售的解禁，進(jìn)入二手房市場(chǎng)的房子會(huì)越來(lái)越多，這一切都在繼續(xù)增加供應(yīng)。

而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或許再也不用擔(dān)心過(guò)去那種瘋狂的樓市重演了，淡定買房已經(jīng)成為大多數(shù)人的共識(shí)了。另外，今年另一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，返鄉(xiāng)置業(yè)不再那么熱了，各大開(kāi)發(fā)商也不再熱衷于炒作這個(gè)話題了。原因其實(shí)也挺簡(jiǎn)單的，一是開(kāi)發(fā)商完成了儲(chǔ)備置換，待售的房子主要都是在大中城市，另一方面，購(gòu)房者沒(méi)那么好忽悠了，買的房子要用來(lái)住，而不是空置。