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北京2019年新房市場看2020年樓市趨勢

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來源：互聯(lián)網(wǎng)
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2020-01-12
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易憲容

從2016年開始，“房住不炒”的市場定位已經(jīng)提出多年，每年各城市出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。而北京作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)，2019年，北京仍然是全國房地產(chǎn)政策調(diào)控最嚴(yán)的城市之一。但是，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場政策下，無論各城市的房地產(chǎn)市場，還是北京的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱度并沒有多少下降，反之，不少城市房地產(chǎn)發(fā)展的熱度還在上升，比如西安的房地產(chǎn)市場，如果以2015年的房價(jià)為基數(shù)，到2019年12月份新房的價(jià)格上漲近69%，平均每年上漲幅度達(dá)23%。房價(jià)這樣的一個(gè)上漲幅度，如果沒有房地產(chǎn)市場的過度炒作，一個(gè)城市的房價(jià)要上漲得這樣快是不可能的。這也說明了國內(nèi)各城市，對中央政府的“房住不炒”的市場定位，多以是說說而已，并沒有真正落實(shí)。“房住不炒”的市場定位不落實(shí)，中國的房地產(chǎn)市場要回歸理性，要轉(zhuǎn)型到以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場上來，并讓它持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是不可能的事情。

從最近北京的公布的數(shù)據(jù)來看，盡管北京是全國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策風(fēng)向標(biāo)，盡管這幾年北京出臺(tái)最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是從2019年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績來看，其增長速度仍然是十分驚人，北京的房地產(chǎn)市場仍然處于極度繁榮之中，北京過度繁榮的房地產(chǎn)市場并沒有因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)而轉(zhuǎn)變。

從最近公布的數(shù)據(jù)來看，2019年TOP20房企累計(jì)權(quán)益銷售金額2167.3億元，而2018年的累計(jì)權(quán)益銷售金額僅為1541.6億元，同比大幅增長41%，這不僅說明了北京TOP20房企銷售業(yè)績增速明顯加快，說明了房地產(chǎn)市場集中度在提升，更是說明了北京房地產(chǎn)市場繁榮并沒有停止，而是增長速度在加快。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，2019年北京商品房市場共實(shí)現(xiàn)成交額3191.2億元，而北京TOP20房企就實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額2167.3億元，占比高達(dá)68%，同比提高了9個(gè)百分點(diǎn)，可以說權(quán)益銷售額榜單中TOP20房企的表現(xiàn)基本代表了北京新房市場。截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP15和TOP20房企的權(quán)益銷售金額集中度已分別達(dá)到近20.1%、42.8%、56.6%以及67.9%（集中度=入榜房企的權(quán)益銷售金額/2019年北京商品住宅的成交額）。

在北京房企銷售額上漲的同時(shí)，各個(gè)梯隊(duì)的突圍門檻與2018年同期相比有明顯提升。其中，TOP3房企權(quán)益金額門檻達(dá)到167.8億元，同比增幅達(dá)24.7%。TOP10房企門檻增幅最大，同比提升57.1%，門檻升至100.7億元。

從上述的數(shù)據(jù)可以看到，北京TOP20住房銷售不僅占整個(gè)北京房地產(chǎn)市場近70%，北京的房地產(chǎn)市場集中度越來越高，而且這些占集中過高的房地產(chǎn)企業(yè)2019年住房銷售也出現(xiàn)快速增長，同比增長幅度達(dá)41%。進(jìn)入門檻的權(quán)益金額也上升57%以上。這些數(shù)字都表明，北京的房地產(chǎn)市場在繼2016-2018年快速增長之后，其增長的步伐還在加速。其重點(diǎn)是北京的房地產(chǎn)企業(yè)所建造的樓盤價(jià)格水平越來越高。房價(jià)上漲是銷售金額快速增長最重要的因素。近年來我家周邊正在銷售樓盤越來越多，但價(jià)格水平都在每平5萬元以上。

而房地產(chǎn)價(jià)格水平上升，不僅會(huì)帶周邊更多的樓盤開發(fā)上馬，也讓政府增加了更多可開發(fā)的土地供應(yīng)。就我居住周邊的情況來看（地鐵5號(hào)線北面），可開發(fā)和能夠開發(fā)的房地產(chǎn)的土地有的是，許多村在幾年前都拆遷好，現(xiàn)在都在等更好的時(shí)機(jī)開發(fā)入市。

可以說，北京的情況是這樣，全國各城市的情況也差不多，即使是認(rèn)為土地最緊張的深圳，目前仍然有大量的樓盤都在開發(fā)之中，其他城市更是如此。這就是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場大勢。也就是說，對于中國的房地產(chǎn)市場來說，如果不能夠讓“只住不炒”房地產(chǎn)市場定位真正落實(shí)，讓房價(jià)水平不斷地回歸理性，讓房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，去除房地產(chǎn)的賺錢投資功能，而是以“穩(wěn)房價(jià)”讓各城市的房價(jià)持續(xù)上漲，那么中國房地產(chǎn)市場的繁榮就不會(huì)停止，地方就能夠供應(yīng)出無限量建造住房的土地，房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠建造無限供給的住房。這些都是地方政府最愿意看到的。