李淳報道 2019年下半年市場何去何從?以“小陽春走遠，下半年樓市走向何方”為主題的易居論壇日前在上海舉行。會議認為，上半年政策收緊，進一步體現了穩地價、穩房價和穩預期的導向，對于開發商的戰略決策等有著較為明顯的影響�；�于目前的政策環境和金融環境，房企要進一步做好策略調整，穩扎穩打積極應對。

今年春節之后至5月，部分一二線城市的房地產市場出現了小陽春，而廣大三四線城市表現不明顯。4月中旬開始，中央重申“房住不炒”，住建部對10個城市進行了預警提示，蘇州、西安等升級調控政策，部分城市的小陽春褪色。對此市場變化，開發商、中介代理機構和研究機構等專業人士參與了討論。

上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳認為，從歷史的角度看，當前房地產市場的發展模式和過去已有了很大的轉變，過去更強調土地資源的獲取，其盈利空間也較大，而當前房地產市場正進入到專業化、精細化運作的階段。新時期的新動能如何來塑造，新空間如何來尋找，新發展如何來推進，這都是包括開發商在內的市場參與主體所需要關注的。相關研究機構在這個過程中也會努力發揮橋梁作用，積極聯系政府和企業、企業和市場等，進而為房企的健康發展提供更大的支持。

上半年樓市先暖后穩

正榮地產集團客研總經理嚴中表示，一季度房地產小陽春的市場表現，其實體現了去年被壓抑的市場需求的爆發。但是4月份開始，房地產市場就開始出現了分化，部分省會城市的表現還是不錯的，類似西安等市場，而其他城市如環渤海和福建等城市表現就不太好，市場的去化壓力還是很大的。這也說明到了今年二季度全國房地產市場其實是有所分化的。類似分化現象也體現在土地市場上，比如說二線城市當前正進入到補庫存的階段，其土地市場交易還是比較火爆的，但是從結構上看，主要是核心區域的土地市場比較火熱，而遠郊區市場其實也還是比較冷的。

房友集團副總裁兼上�？偨浝砝顕�平表示，由于行政干預較少，存量市場是一個更能反映真實市況的市場。從當前市場的變化來看，一季度受利率下調、購房預期調整等影響，節后出現了小陽春。而二季度開始，隨著政策面和資金面的收緊，很多需求被抑制了，這也包括改善型的購房需求。從目前具體中介的情況看，近期帶看量相對還好，但是交易周期延長了，議價空間也開始放大，這種往下走的態勢，預計到了第三季度或第四季度也還會延續。而隨著成交量的下滑，部分業主的二手房掛牌價格或實際成交價格也開始下跌。后續若無政策調整和預期調整，那么基本上可以認為二手房市場將保持小幅下行態勢。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，“房住不炒”是當前政策調控的總綱，穩地價、穩房價和穩預期的調控思路需要密切關注。雖然近期部分城市和部分房企的土地交易略顯火爆，但是從全國市場看，其實土地市場并不火爆，總體上是量價齊跌的態勢，尤其是成交量跌幅較大。房屋銷售市場也有類似的情況，目前是小跌的狀態。研究市場周期和走勢，需要關注的是，當前樓市正處于一個特殊時期，即政策很嚴厲、二手房降溫、庫存去化周期持續低位、新房限價等狀況，這和過去的周期是有差異的。總體上看，雖然局部城市和房企銷售等還有較好表現，但是從大周期看，這一輪降溫過程其實是沒有走完的。

對樓市的信心依然堅定

景瑞地產集團投資總經理劉茂春表示，對于房地產未來的發展應繼續看好，尤其是考慮到房地產和宏觀經濟、產業經濟等密切關聯，可以認為房地產未來發展的機會和空間也會很大。當前房地產市場的新特征在于，從短期來看，房地產的周期會越來越短，各類市場因素和政策因素變化的可能性較大;而從中長期看，房地產長效機制也將逐漸確立。在此市場環境中，大型房企的壓力其實是更大的，因為其本身有很剛性的做大規模需求，無論房地產市場行情如何，都需要積極拿地和完成業績。而對于一些規模要求不高的房企，則相對可以更理性去分析土地市場和捕捉投資機會。

金茂上海區域公司副總經理費英卓表示，對比國際市場尤其是發達國家的房地產市場，對于中國房地產市場的發展是有啟發意義的。總體上看，房地產市場基本特征是跌少漲多、跌短漲長。比如觀察美國120年的房價走勢，可以看出，真正下跌的年份總共是28年，而真正下跌的或下跌最嚴重的，主要是1929年開始的大蕭條時期和2008年的金融危機時期，當時的跌幅是超過30%的。但是從整個歷史周期看，美國房價漲幅還是保持了年均3%的水平。這也說明從價格漲幅角度看，房地產具有抗通脹屬性。對于房企來說，看好這個市場、堅定投資信心、繼續完善產品功能，是最基本的操盤思路。

鉅派投資集團副總裁楊鐵軍表示，房地產市場是中國最大的市場，政府需要它、老百姓需要它、金融機構也需要它。當前全國城鎮化的進程還沒有走完，這可以創造出更多的市場機會，所以是值得長期看好的，包括增量市場的機會和存量市場的機會。近幾年很多城市的二手房的交易很活躍，而二手房本身是一個更為真實的市場，所以其含義在于，房地產的需求還是很充足的。從企業投資的角度看，建議積極關注二線城市“未來增長極”的概念，而對于三四五線城市來說，需要謹慎但也不用完全回避。相關房企和金融機構應該形成不同的打法。

投資策略研究需要精細化

上海易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽表示，未來城市進入和投資方面，可以積極關注一些新變量。尤其是從這兩年房地產市場的發展來看，一些大城市需要積極關注軌道交通的概念，即軌道交通的沿線站點和上蓋項目的開發機會等。從數據測算看，此類城市的軌道交通建設用地供應規模很大，這可以為房企沖規模、沖業績創造較好的條件。另外從城市進入的指標來看，未來可以重點關注兩個指標，包括人均可支配收入和第三產業的增加值等。對于此類指標的研究，過去是比較粗放的，而現在需要更精細化的考慮，或者說更深刻的考慮。

中梁集團戰略投資研究院院長鄭煥表示，當前不同房企對于城市投資方面的看法是有分化的，部分房企尤其是TOP30的房企，對于一二線城市是比較看好的，這可以從近期的拿地行為看出來。而對于部分房企，尤其是深耕三四線城市的房企，近期其實也依然在三四線城市積極拿地。類似不同城市的進入策略，也體現了不同房企的規模要求和定位。從目前來看，需要關注一點，即城鎮化率本身不應該理解為是市場的動力，這個是城鄉二元結構的概念，其在房地產發展中的解釋力度有所減小。而更多的是要研究城市之間的人口流動和需求流動，比如說縣城和省會之間的流動。類似需求若是積極釋放，其帶來的能量不會比傳統的城鎮化率的能量少。

仁恒置地集團戰略研究總監李然表示，集團在過去的三到五年期間，一直在做適度規模戰略，其優勢和劣勢都有，比如說優勢在于可以較好地穿越整個地產周期，而劣勢就是企業規模在當前拿地中會面臨制約，因為部分城市房企拿地需要打分，這就涉及到規模大小的問題了。所以從發展角度看，未來也需要強化高周轉、快周轉和做大規模等戰略。這兩年將積極通過合作開發等進行學習，同時做好對城市進入方面的深度研究，包括對中部城市的研究等。當然在不忘初心的戰略下，仁恒將基于其產品優勢，繼續做好做大產品線，最終給市場交付更優質的產品。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企在傳統市場和政策分析的基礎上，也可以積極研究市場熱點，進而形成新的轉型路徑。比如說近期部分大城市開展的垃圾分類行動，雖然本身是社會文明或市民文明的概念，或者說是生活方式改變的概念，但是房地產企業也可以研究背后的商業機會和投資機會，如研究如何進行戶型設計和精裝修，進而和垃圾分類工作做更好的結合等。又比如說近期的老舊小區改造、小區名字統一等內容，其實都和房地產業務有關，開發商需要研究此類新情況和新機會。