房地產信托業務的過度增長，不僅給樓市調控帶來一定的對沖影響，也給自身業務的安全性埋下了風險和隱患。7月10日，北京商報記者了解到，近日有部分地區銀保監局召集轄區內信托公司開會，進一步對地產信托融資提出要求。從會議內容來看，監管明確信托公司對土地款融資業務，不得再新增僅接受符合“四三二”條件，即“四證”齊全、開發商具備二級資質、項目資本金比例達到30%。同時，明確交易結構為貸款模式的業務報告等界限。據一知情人士透露，政策應該是偏向區域性的，很可能是敲打幾家特定的信托公司，做偏中小城市房地產的信托公司概率較大。

部分機構被“窗口指導”

北京商報記者了解到，某地銀監局在7月9日召集轄內部分信托公司董事長、總經理高層級“窗口指導”會議。明確表示，對于土地款融資業務，不得再新增。對于原已備案、已部分放款的，后續可能無法投放；對于已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作；這兩年常規操作的房地產前融，后續無法操作；結合歷次調控，信托余下可操作的業務只有常規432信托貸款、標準化ABS/ABN、私募ABS、真股權基金及城市更新基金這幾類業務。

監管還要求信托公司地產信托業務事前報告，監管部門將進行逐筆審核；僅接受符合“四三二”條件且交易結構為貸款模式的業務報告；對于因合規原因被退回事前報告的房地產信托業務，將嚴肅追究合規審查責任。一知情人士向北京商報記者透露，因為目前要重新審核，所以7月新報備的業務都已經暫停，等待重新審核后發行，之前的發行計劃都延后了。“事實上，貸款條件一直都是這樣要求的，但有的信托公司也有通過其他模式規避的，現在執行更嚴格了。”上述知情人士說道。

另一家涉及房地產信托業務相關信托公司人士表示，“目前還未收到消息，窗口指導一般都是電話，也不會下發相關文件，而且各個地區其實都不太一樣，目前樓市持續走弱對于前期投入貸款的信托公司來說是相當不利的，容易出現風險，監管也不希望發生此類風險”。在他看來，政策應該是偏向區域性的，很可能是敲打幾家特定的信托公司，做偏中小城市房地產的信托公司概率較大。

房地產信托降溫

房地產信托業務過度增長，不僅給樓市調控帶來一定的對沖影響，也給自身業務的安全性埋下了風險和隱患。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，若是出現約談，說明窗口指導的力度是很強的，很大程度上也說明當前對于防范金融風險的操作還是比較多的。實際上這對于信托公司的資金發放計劃會有很大的影響，而且也需要積極落實房住不炒的政策。約談后資金面會收緊，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預期會改變，這會帶來新的問題，或者說近期拿地會趨于保守。

今年以來，房地產信托監管趨嚴，5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》（23號文）時，就強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。此后房地產信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產項目融資輸血的做法，已被監管叫停。銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，房地產市場有很強的區域性，不同地區的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住的，不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不劃算。

而今年已有多家信托公司因房地產信托業務違規領到罰單。其中，中融信托因“開展房地產信托業務不審慎”被監管點名，粵財信托被處罰的原因包括“違規開展房地產業務”，北方信托出現“違規發放房地產自營貸款”及“信托資金違規發放房地產貸款”的違法違規行為。

但在23號文出臺前，房地產信托業務是信托業的“香餑餑”，而促使監管“緊箍咒”出臺的原因則是地產信托規模的瘋狂上漲。根據普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信托產品共計發行了2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元。嚴躍進強調，過度增長，不排除部分房企違規拿地。而且后續房地產市場也有降溫風險，信托業務過度增長，會導致償債能力減弱。普益標準研究員夏雨強調，近期房地產信托規模和數量的變化，釋放出行業繼續加大房地產投資的信號，而監管層及時的窗口指導對信托融資做出了一定的調整。未來信托行業對房地產領域的投資有望降速。

加速信托回歸本源

監管“重拳出擊”遏制當前房地產信托業務過快增長的態勢，也有助于推動信托公司回歸本源、促進房地產市場的平穩健康發展。嚴躍進強調，從信托業務來說，需要研究房地產市場的相關政策，目前來看，若是開發商可以主動提出積極做具備垃圾分類功能的小區等，這種情況是吻合政策導向的，往往可以爭取到資金。但常規的地產項目是容易受牽制的。而此次監管要求無疑將對倚重房地產業務的信托公司帶來巨大的沖擊。

各類管控本質都是防范金融風險，信托業務和其他業務近期都會面臨收緊，說明查處違規資金進入房地產市場的做法會增加。類似警示的意義在于，當前房地產市場需要防范資金面收緊的風險。

一位不愿具名的資深信托研究員對北京商報記者表示，約束房地產信托是房地產宏觀調控舉措的一部分，有利于防范房地產市場過熱，推動信托公司更好地服務實體經濟。未來，信托公司應該提升房地產信托領域專業化水平，擴充業務覆蓋空間，諸如商業不動產、養老地產等，積極開展存量資產的盤活，發展reits等業務。此外，信托公司可以優化業務組合，避免過度依賴房地產業務。

北京商報記者 孟凡霞 宋亦桐