李淳報道 新土地管理法將于2020年1月正式實施，農村集體土地同權入市將成為新的關注熱點。以“2020年集體建設用地投資”為主題的易居論壇日前在上海舉行。

主辦方上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出，中國土地市場和房產市場的發展是一個歷史演進的過程，當前房地產行業需要思考市場的容量、市場的支撐點和創新的制度紅利等內容，這對于相關企業的轉型發展有著重要的積極作用。集體建設用地的改革，進一步說明改革才是發展的核心驅動力。從集體建設用地本身來說，無論是從新型城鎮化的發展還是土地的集約利用等角度，實際上都會產生新的需求，乃至重要的發展方向。相關企業需要更仔細了解政策法規，真正將土地市場的改革和企業創新發展進行有效的結合，從而在實踐上促進改革紅利的真正形成。

專題報告揭示集建地規律

在此次論壇上，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進發布了該院《2020年集體建設用地投資策略報告》，報告以10萬多字篇幅，圍繞集體建設用地市場與政策、物業開發與租賃市場、拿地與開發策略、財稅與融資、市場參與主體分析、城市案例和風險管理等內容進行了深度解讀。

報告認為，2020年是新土地管理法正式實施的第一年，是中國集體建設用地全面落實“同地同權同價”政策的一年，也是中國土地市場結構大調整大變革的一年。在2019年，各地集體建設用地改革試點的案例不斷增多、各類政策改革的紅利不斷釋放，同時相關法律制度也不斷修正，取得了突破性的調整。用地制度的改革，是新型城鎮化和城鄉融合發展過程中的重要變革，也體現了城鄉二元結構下的土地資源要素流動的新趨勢。

報告對閑置集建地進行了分析。從數據上看，全國因為農民工進城務工等原因，所造成的農村宅基地閑置的情況就達到了16億平方米。規模顯然是比較大的，也值得對此類用地積極開發和研究。當前對于閑置宅基地的盤活政策正在加大，但需要堅持審慎穩妥的思路，這是開發商從事這項業務所必須具備的。在實際過程中，此類閑置的宅基地或可以直接轉化為經營性建設用地，或通過復墾和地票等制度，從其他區域調劑調整出新的建設用地。類似土地轉化的方式，都是需要相關房企積極掌握的。

報告認為，基于法律調整和政策試點，當前集體建設用地尤其是經營性建設用地，其用途可以分為工商類、居住類、文旅類和公共公益類項目。其中工商用房主要包括工業廠房用地、商業辦公用房等。而對于居住類項目，報告則強調一點，目前購房者關注的住宅項目是不允許開發的，也不是報告研究的內容。當然需要強調的一點是，單純從法律層面看，真正允許開發的只有工業商服類的用途，或者說是經營類的用途。

農民權益保護是首位

浙江科技學院經濟與管理學院教授葉俊燾表示，當前集體建設用地的改革，自然就很難回避農村的問題，包括了土地的屬性、土地的產權關系等。更為重要的是要關注農民群體，要從農村政治體制改革、歷史發展、社會經濟發展等角度進行，這樣才能夠更好地研究農民，進而關注相關的農村土地。第一、要分析農民對于集體用地屬性的認識，不同的農民對于土地的屬性認識是不同的，這會影響相關農民土地的利用和房企的土地介入情況。第二、農民對于土地的經濟價值的認識也是不同的，這也會影響相關土地的入市和投資價值。比如說部分農民可能對于放棄宅基地的意愿并不強烈，而部分農民可能也有意愿進行放棄，不同的態度也會影響房企的不同拿地策略。

無錫房地產業協會副秘書長張斌表示，當前集體建設用地的入市和發展正積極進行，不過房企更需要注意相關約束條件。第一、從法律層面看，實際上主要還是限定在工業用地和商辦類用地，即便是18個城市試點租賃住房，其也是不允許進行買賣的，只能用于出租，而且租賃周期不能超過10年。第二、集體建設用地的改革，需要把8億農民的利益問題放在首位，這是一個政治問題，需要讓農民分享城鎮化的成果，享受更好的福利，這是以人為本的導向和前提。第三、包括規劃部門和國土部門合并后，未來空間規劃也是需要關注的。尤其是需要注意生態環境保護的內容，這樣在合規用地的開發中才會具有更好的社會價值。

廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心主任助理李宇嘉認為，從目前華南市場的發展情況看，其開發力度要更大一點，也會更早一點，市場也相對更為靈活一點。從原因上看，除了區位優勢以外，實際上相比蘇南市場，華南市場的集體建設用地產權清晰程度要更高，其給予我們的一個啟發就是，如果土地產權清晰、經濟價值可預期，那么這個時候土地開發的問題就不會太大，土地也會形成更為有序的發展。從目前土地開發情況看，在租賃住房方面，其實和全國略有差異，部分村集體在發展租賃住房方面也是有困惑的。而從其他領域看，包括共有產權住房發展方面，廣東也在積極進行探索，但政策更為靈活，也會基于各地的土地實際情況和改革思路推進。

創新模式科學介入

復星基礎設施產業發展集團高級總監沈桂秀表示，除了傳統的物業開發以外，實際上包括TOD等項目也會越來越多和集體建設用地有關聯。過去的TOD業務板塊實際上都在中心城區，和國有建設用地有關。但現在隨著土地項目的開發，實際上不斷進入到了郊區市場，這就不再是城市建設用地的范疇了，周邊村用地屬性和發展狀況也成為房企重點關注的內容。如何關注相關的頂層設計、如何利用當前的土地改革紅利、以及形成更適合落地的政策內容，這實際上都是相關房企會重點關注的內容。另外房企也會積極從土地集約和節約利用的角度進行，同時會積極關注相關的社區配套和社區支持內容，真正促進當地經濟的發展和交通條件的改善。

世聯行投資總監王立表示，除了直接拿地等方式參與土地的開發，實際上相關房企可以采取各類輕資產的服務模式。比如說因為當前各地的農村土地改革還在推進，部分制度還不明朗和完善，這個時候建議通過輕資產的模式介入，這樣能夠回避很多購地的風險，防范出現各類糾紛，此時相關企業的定位就是服務和管理的模式。而從投資收益的角度看，比如說涉及到租賃市場的發展，房企也會考慮不同的裝修策略，類似會傾向于做一些軟裝的配置，盡量不改房型。過去部分房企參與此類業務的時候，刻意做硬裝，其定位可能是不對的，因為這容易拔高租金，反而在市場發展中會面臨各類約束和壓力。

易居企業集團城市發展部副總經理繆萌表示，對于集體建設用地的發展和相關投資，需要明確四個原則和要素。第一是收益平衡，政府和集體的收益如何來平衡，尤其是如何研究基礎設施的投入對土地增值收益的貢獻，這是改革中所需要注意的內容。第二是土地的雙軌制，目前有很多地方還是在做農轉非，這和現在的集體建設用地入市的概念需要做區分。第三是地區之間的平衡關系，像東部和南部的經濟發達地區，基本上進入到了泛城鎮化的階段，未來土地利用會更加靈活，而中西部可能會有差異。第四是新規和舊制的平衡，尤其是在土地空間規劃等方面的調整下，如何識別相關風險也很關鍵。相關企業和市場參與者需要遵循此類原則，進而形成更科學的投資策略。