李淳報道   以“2020年房地產形勢與發展機遇”為主題的易居論壇日前在上海舉行。這場年度大型論壇也是一場學術報告會，房企、金融、研究和高校等領域共計200余人與會，共同解析形勢、預判未來、探究商機。

會議回顧，2019年全國房地產市場經歷了“上下半場”�！吧习雸觥辈糠殖鞘谐霈F小陽春，房市升溫，地市更熱�！跋掳雸觥比珖鴺鞘衅毡槌霈F降溫，部分城市新房打折促銷忙。在市場上下波動的背后，是政策與金融兩大“推手”發力：二季度住建部約談10個熱點城市；從5月底至四季度，房地產融資全線收緊。在此過程中，包括房企在內的所有市場參與者，調整策略，積極應對。

2020年樓市：三期疊加、探明底部

上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳在致辭中表示，當前全國住房基本上達到了全面小康水平，站在歷史發展角度和全球發展角度，這都是值得肯定的。改革開放40年來，中國住房和房地產發展是一個經濟和社會的奇跡。當然，中國住房小康水平也有不充分、不均衡的特征，需要理性地看待住房市場的發展。今后，一方面，中國房地產市場發展空間依然是巨大的，也是實現我國第二個百年目標過程中不可或缺的重要產業，包括城市群和都市圈等都將成為新的發展亮點；另一方面，相比過去，未來房地產發展的要求更高，行業要把高質量發展放在首位，企業更需要做好專業度，以應對市場變化所帶來的挑戰。

上海易居房地產研究院發布了《2019-2020年度全國房地產市場報告》。易居研究院副院長楊紅旭指出，2019年樓市特征為樓市已至凜冬、政策守望春風，而2020年樓市特征可以概況為三期疊加、消化盤整；探明底部、跌多漲少。尤其需要關注房地產“三期疊加”的特征，表現為三方面。第一、增長速度換擋期，這是由房地產發展的客觀規律所決定的，我國新房市場規模正在構筑歷史大頂，房價增長率與行業利潤率換檔降速。第二、外在壓力陣痛期，全球及中國經濟正在降速，同時全球及中國債務率攀升至歷史高位，部分領域資產泡沫明顯，貨幣政策放松受限，這對中國房地產業的影響錯綜復雜。第三、前期泡沫消化期，2015年下半年至2018年上半年，全國房價暴漲，多數地區出現程度不一的泡沫，2020年仍需去泡沫。

該份報告對2020年房地產相關指標進行了預測和展望。第一、市場供應指標：報告預測，全國房地產開發企業土地購置面積預計2020年下降6%左右，全國房地產開發企業房屋新開工面積預計2020年下降6%左右，全國房地產開發投資預計2020年增長6%左右，100城庫存與去化周期則預計小幅上行。第二、市場成交指標：報告預測，全國商品房銷售面積預計2020年下降3%左右，其中一個很重要的原因是，商品房銷售量連續5年正增長，2019年全年成交量達到歷史高點，連續幾年的高成交量透支了部分購買力，預計2020年商品房銷售量將小幅下降。第三、市場價格指標：報告預測，全國房地產開發企業土地購置均價預計2020年上漲2%左右，全國商品房成交均價預計2020年上漲5%左右，70城二手房價預計2020年下跌月份數多于上漲月份數。

重點關注區域、金融等細分領域

2019年，緊扣長三角一體化上升為國家戰略，易居研究院還與華東師大聯合進行熱點專題研究。本次論壇上，華東師范大學經濟與管理學部房地產系主任胡金星發布了《長三角一體化上升為國家戰略背景下房地產市場發展》報告，報告通過7個方面對長三角一體化的內容進行了分析。一、制度創新與長三角一體化；二、長三角一體化發展現狀；三、長三角一體化對住房市場發展影響；四、長三角一體化對房地產其它相關市場的影響；五、長三角一體化對26個城市房地產市場的影響；六、世界城市群發展經驗研究；七、主要結論與建議。報告分析了長三角一體化的發展趨勢，認為在統一規劃的統領下，以上海市為長三角城市群龍頭帶動作用，以區域發展規劃、G60科創走廊、建設區域協同創新網絡為抓手，通過產業布局一體化、市場一體化、公共基礎設施一體化，實現高質量發展的一體化，進而引領長江經濟帶發展，服務全國發展大局。在此背景下，房企需要積極抓住戰略機遇，尤其是需要在一體化過程中塑造房企區域品牌影響力。

世茂集團財務中心副總監戴娟作了題為《當前金融形勢與房地產融資特征》的報告。她認為，2019年中國房地產金融工作的定位和思路是清晰的，即要堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。房企需要嚴守政策紅線，尤其是銀行、信托等機構，若是追求套利的方式，則容易面臨吃罰單等風險。展望2020年，相關市場參與主體需要合規參與融資過程，以體現“穩”的導向。

基于市場預判，把握投資節奏

隨后舉行的頭腦風暴環節，藍綠雙城集團投資發展中心總經理倪武英表示，2019年的工作總結起來就是一個字“忙”，無論是市場還是房企都有類似的特征。雖然到了年末房地產市場有所降溫，但房企去庫存的動作還是比較明顯。從2019年部分房企的數據看，基本上完成了目標和任務。說明房企對于市場降溫有較好的應對能力。應該說2020年房企任務依然艱巨，相關房企將繼續做大規模、做好業績。

上坤集團投資發展中心副總經理蔣艷表示，2019年地價變動很大，導致部分房企拿地壓力很大，但是相對別的非房地產企業來說，房地產企業的生存壓力仍小很多，所以依然要對中國房地產行業持看好的態度。展望2020年，房企需要繼續堅守專業度，在分化的區域市場中做好價值投資，在產業鏈方面力求做好多元化、精細化的工作。

萬科上海區域投資與合作開發部總經理黃超俊表示，總體上看，全國各大房企在2019年較好地完成了工作任務。實際上各大房企的基調是明確的，即在市場降溫的時候更需要集中力量做事。各大開發商都秉持了一個清晰的態度，即市場越是不好，企業越需要有定力，同時越需要發揮自身的優勢，這樣才可以做得更好。對于2020年的樓市發展和投資策略，房企需要基于市場來調整預期、調整策略。

中梁控股戰略中心總經理曹俊浩表示，展望2020年應該說樓市基本上會堅持一個“穩”字，尤其是在“因城施策”的背景下，房企需要研究區域市場的結構。作為TOP20房企，中梁對于2020年的業績增速預期是，至少不能跑輸TOP20房企均值。

易居研究院咨詢中心總經理崔霽總結認為，2020年中國住房發展的思路是比較明確的，即“小康不小康，關鍵看住房”。在宏觀大背景下，2020年各家房企繼續堅持穩中求進的思路，業績目標不放松、戰略思路更成熟，這一點值得肯定。展望2020年，相信相關房企在對市場與政策把握的基礎上，戰略思路會更成熟，業績發展也會更好。