一、終結6連升 12月房貸利率微降1BP

11月20日，作為新發放房貸利率參考依據的5年期LPR迎來首次下調，因此帶動了全國房貸利率連漲半年后的略微下降。融360大數據研究院對全國35個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2019年12月（數據采集期為2019年11月20日-2019年12月19日），全國首套房貸款平均利率為5.52%，環比下降1BP，為5年期LPR加點72BP；二套房貸款平均利率為5.84%，環比下降1BP，為5年期LPR加點104BP。需要注意的是，雖然12月首二套房貸款利率的實際執行水平都下降了1個BP，但由于5年期LPR的水平較前值下降5個BP，因此相當于實際的加點數反而各上漲了4個BP。

從2019年全年的情況來看，全國房貸利率平均水平先跌后漲。但從上圖可以看到，下半年的變化幅度明顯比上半年平緩，從一個側面反映出近期的房地產調控政策和房地產市場運行都比較平穩。

為了能夠更客觀地反映全國房貸水平情況，融360大數據研究院自12月開始，將廣東省中山市也納入重點監測城市，且增加了部分已監測城市的股份制銀行數量，樣本數量由35個城市的533家銀行分（支）行，擴大到36個城市的613家銀行分（支）行。

[1]注：該圖中12月數據按照最新采集樣本范圍計算得出，與前值不具有可比性。之后如無特別說明，均用最新樣本來作為報告的基礎數據。

如果根據這613家銀行分（支）行的監測數據，2019年12月，全國首套房貸款平均利率則為5.54%，為5年期LPR加點74BP；二套房貸款平均利率為5.85%，為5年期LPR加點105BP。這主要是因為新納入的中山市房貸利率較高，整體上拉高了全國水平。

二、城市：一線城市房貸利率整體回落 二線城市漲跌互現

融360大數據研究院監測數據顯示，2019年12月，18個城市首套房貸款利率有所下調，占監測城市數量的一半，其中6個城市的下降幅度在4-5個BP之間，和5年期LPR水平變動相對一致；12個城市首套房貸款利率水平有所上漲，昆明和長春漲幅度超過10BP。二套房的走勢和首套房略有差異，2019年12月，二套房貸款利率下降的城市僅有11個，而利率上漲的城市則高達17個，我們認為，在“房住不炒”的政策背景下，銀行可能將資金優先支持首套房，二套房利率難降。

雖然多個城市的房貸利率水平有所下降，但不管是首套房還是二套房，下降的幅度都比較小，最多的也沒超過10個BP。

一線城市中，2019年12月，除廣州地區的首套房貸款利率略有上調外，北上深三個地區均有所下調：北京環比下降4BP，其中首套房貸利率與5年期LPR水平變化一致（環比下降5BP）的銀行有23家；上海環比下降3BP, 8家銀行環比下調5BP；深圳環比下降2BP，14家銀行環比下調5BP。

從全年的房貸利率情況來看，各一線城市的首套房貸利率水平較年初均有不同程度的下降：北京地區表現最為穩定，整體較年初下調7BP；廣州首套房貸的利率水平與北京接近，但是波動稍大，年末較年初下調19BP；上海地區一直為一線城市房貸利率最低城市，年末較年初下調22BP；深圳地區波動最大，首套房貸利率較年初下降37BP。

二線城市中，2019年12月，8個城市的首套房貸利率變化幅度超過5BP。其中，南寧、太原、石家莊地區環比下降；長春、昆明、重慶、成都、珠海則環比上漲。

三、銀行：175家銀行本月下調房貸利率 停貸潮沒往年嚴峻

11月20日，5年期LPR在第四次報價時首次下調，下調5個基點后的利率水平為4.80%。雖然已經臨近年底，依然有多個銀行做出了跟進調整。

融360大數據研究院監測的36個城市613家銀行分（支）行中，除新增銀行樣本和停貸銀行外，175家銀行在12月下調了首套房貸利率水平，比上月增加了109家。其中105家銀行分（支）行保持了和LPR一致的下調幅度，即環比下調5BP，占全部銀行數量的17.13%，主要集中在北京、深圳、上海、天津、廈門、珠海、東莞等城市；278家銀行維持上月水平；68家銀行環比上升，比上月減少了5家。

12月份經常會有一些銀行房貸額度緊張，融360大數據研究院監測的613家銀行分（支）行中，目前僅有19家明確表示停貸，房貸“停貸潮”形勢沒有往年嚴峻。

據媒體報道，在約定房貸合同的重定價周期時，目前銀行有兩種操作方式：一種是每年1月1日調整利率（即為上一自然年12月20日的LPR）；另一種則是選擇是第一年貸款利率不變，調整日為放款日后的一年或第13個月時。根據央行此前發布的《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。倘若按照銀行的第一種操作方式，相當于大多數房貸合同的首次重定價間隔都小于1年，具體銀行將如何執行，后續有待觀察。

四、排行榜：低利率城市房貸利率進一步下探

2019年12月，除海口和廣州外，其余全國首套房貸款利率最低十城市房貸利率均有所下調。其中，石家莊12月份環比下調6BP，把環比上漲7BP的珠海擠出最低前十。最高前十中，新納入的中山市首套房貸平均利率為5.73%，入圍最高十城市名單。

五、趨勢：“因城施策”逐步落實 房貸利率存下行空間

12月，“房住不炒”再被多次強調。12月10日-12日召開的中央經濟工作會議在住房政策方面的相關表態為，“堅持房住不炒，全國落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”同月23日，住建部召開會議部署2020年相關工作，在“房住不炒”的前面加上“長期”倆字，凸顯出這將會作為一種調控常態而存在。

同時，年底各地區逐步落實“因城施策”的調控措施，多地區樓市政策開始調整。天津、南京、武漢、三亞、佛山等十幾個二線城市降低人才購房門檻，為當地觀望局勢濃厚的樓市注入活力；12月，廣州市南沙區、花都區和黃浦區也先后發文放松人才限購措施，成為第一個也是目前唯一一個調整樓市政策的一線城市；深圳地區則因為前期“先行示范區”、“普宅標準調整”等多個利好因素的加持，導致出現部分二手房房價過快上漲的現象。對此，深圳市住建局特發通告，嚴厲打擊哄抬房價等違規行為。

12月20日，最新一期的LPR報價沒有發生變化，但考慮到目前的經濟形勢，未來仍有著下行的空間。在多地放松人才政策、市場資金面比較寬松的情況下，明年銀行房貸利率大概率會隨LPR下調，不過，下調的幅度和速度都會比較平緩，平穩發展仍將是2020年房地產市場的主旋律。

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