樂居財經 曾樹佳 發自深圳

今年以來，前海的“地主”們都有不同程度的收獲。9月份，中集集團、深圳國際分別宣布以125.16億元、83.73億元等價置換土地，獲得了大量的土儲增值，填充著自己的“糧倉”。

而招商蛇口自去年12月，率先為土地整備“定調”，正式簽署了《土地整備協議》和《合資合作協議》之后，也在年內有了實質性的進展。

繼4月份與前海管理局完成土地置換之后，12月9日，它又宣布其子公司招商前海實業，擬聯手前海管理局子公司前海投控，分別對前海自貿投資（以下簡稱“合資公司”）增資，重組涉資1458億元，董事會也于12月19日通過該議案。

具體來看，招商前海實業以其持有的招商馳迪100%股權，以及部分現金向合資公司進行增資；前海投控則以其持有的前海鴻昱100%股權，對合資公司進行增資。其中前者增資交易對價644.08億元，現金增資85億元，后者交易對價729.08億元。

交易完成后，前海投控和招商前海實業仍各自對合資公司持有50%的股權，招商前海實業對合資公司擁有控制權。

撥動重組的齒輪之后，合資公司成為了前海土地整備和開發建設的主導平臺。這意味著，招商蛇口在前海區域的土地權益又得到了進一步的明確。

1458億資產重組

據招商蛇口前董事長孫承銘講述，2004年他親自帶隊開發前海，2007年填海完畢，意味著拿下了大片土地。此后，團隊與各方主體進行了長時間的談判，最終才確定了土地整備方案。

方案披露，前海2.9平方公里土地最終獲得了900多億增值，與土地注入招商蛇口時升值將近1.5倍。土地置換出的經營性用地占地逾92萬平方米，總建面近500萬平方米。

據格隆匯統計，重組這部分土地大多可用作商住用途開發，對比前海重組資金的體量，再參考歷年的拿地銷售比，項目開發完成后可以貢獻大概3000億元的并表銷售金額。這讓前海最大“地主”招商蛇口收獲頗豐。

后續1458億元重組之后，按照約定，招商前海實業最終在合資公司董事會7個席位中占有4個。作為擁有更多話語權的一方，招商蛇口正在確保對合資公司，以及募集資金投資項目的有效控制。

2015年，上市公司募集資金人民幣118億元，其中原計劃投入前海自由貿易中心一期項目24.5億元。截至2019年12月17日，前海自由貿易中心一期項目已使用募集資金1.97億元，剩余募集資金（含利息）24.22億元。

鑒于上述項目較原投資計劃有所調整，為提高募集資金的使用效率和效益，招商蛇口擬將上述項目剩余全部募集資金（含利息）的用途，變更為向合資公司增資，作為本次增資合資公司的現金增資款85億元的一部分，繼續推進前海片區的開發建設。相當于補足交易對價的差額。

增資重組事項完成后，原募投項目前海自由貿易中心一期所在的土地，將隨招商馳迪進入合資公司，由此，合資公司通過持有招商馳迪及前海鴻昱100%股權，間接擁有深圳前海媽灣約80.62萬平方米的土地使用權。

其中，招商馳迪持有的T102-0296地塊分為34宗小地塊、前海鴻昱持有的T102-0310地塊分為46宗小地塊，涉建設用地總面積73.42萬平方米，占此次標的資產所持有六塊土地面積的91.06%。土地用途都為商業服務業用地、居住用地，土地性質皆為商品房用途。

T102-0296地塊做了詳細的規劃，其容積率總建筑面積不超過218.25萬平方米（含物業管理用房和地下規定建筑面積）；其中辦公112萬平方米，居住11.69萬平方米，商務公寓13.30萬平方米，商業28.47萬平方米（地上23.77萬平方米、地下4.70萬平方米），旅館業（酒店）8.00萬平方米，公共設施6124平方米，研發辦公11.32萬平方米，配套服務設施及市政設施3.37萬平方米。

T102-0296號宗地 34 個小地塊詳情

T102-0310 號宗地包括 46 個小地塊詳情

能否助力業績反轉？

前三季度，招商蛇口實現營收255.43億元，同比下降24.39%；歸屬于上市公司股東的凈利潤50.93億元，同比下降38.46%。第三季度單季，實現營業收入88.56億元，同比下降30.77%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.95億元，同比下降83.21%。

即使招商蛇口強調收入、利潤的同比下降，是由于項目的季節性結算問題，它會把項目結算主要放在第四季度。

但按照克而瑞的榜單數據，今年前11月，招商蛇口實現銷售額1380.4億元，排名第17位，這相比于去年同期下滑了5位。排名的下滑，似乎讓人看到了招商蛇口的后勁不足。

但如今資產重組的落地，毫無疑問會在后續，推動招商蛇口銷售、營收的增長。1458億是一個怎樣的量級？相關數據顯示，招商蛇口2018年全年，以及2019年前11月拿地金額都未超過千億，相比較而言，這次“補倉”的體量高出不少。

由于招商蛇口的土地，多數是通過將工業用地置換成商業、住宅用地的形式，所以土地增值較大，這必然也會在以后，拉高公司整體的利潤率水平。

不過，招商蛇口的當務之急，是要加快推進土地各方面的進展。

由于T102-0296地塊、T102-0310地塊尚未分宗，它們目前還無法取得土地使用權證。招商蛇口表示，此前簽署的合同，“已經對土地分宗安排作出了明確的約定，辦理權屬證書不存在實質性法律障礙。”

為了保障前海自貿區的快速、有序的總體開發進度，招商蛇口顯然在擰緊土地整備的“發條”。它聯合多方主體，開展無合法手續的建構筑物的土地清理工作。

招商蛇口表示，截至目前，相關土地清理工作進展順利，絕大部分的土地已經完成清理，涉及土地面積約165萬平方米，約占全部前海土地整備范圍內需清理土地220萬平方米的75%。

文章來源:樂居財經