在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來(lái)，從市場(chǎng)角度來(lái)講，現(xiàn)在并購(gòu)價(jià)格相對(duì)便宜，并購(gòu)項(xiàng)目利潤(rùn)率整體比公開(kāi)招拍拿地的利潤(rùn)率水平要高。

　　左手拿地，右手并購(gòu)。2019年的孫宏斌在擴(kuò)充土地儲(chǔ)備方面還是跑得那么快。

　　7月16日，新湖中寶（600208.SH）公告顯示，擬將其持有的浙江甌瓴實(shí)業(yè)有限公司（下稱(chēng)甌瓴實(shí)業(yè)）和上�，攲毞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)瑪寶公司）的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）旗下公司，交易價(jià)款為67.05億元。據(jù)了解，此次融創(chuàng)收購(gòu)的20個(gè)地塊分別位于浙江溫州、江蘇啟東和上海，土地面積近100萬(wàn)平方米，土地用途主要為住宅。

　　這只是孫宏斌2019年攻城略地的一角。根據(jù)公開(kāi)資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，孫宏斌至少已經(jīng)發(fā)起高達(dá)138.34億元并購(gòu)。除了并購(gòu)，孫宏斌也沒(méi)停止拿地步伐。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，融創(chuàng)中國(guó)拿地總額達(dá)680億元，達(dá)到去年同期的5.8倍，拿地面積高達(dá)1170萬(wàn)平方米。3、4月間的新增項(xiàng)目中，二線(xiàn)城市是發(fā)力的重點(diǎn)，85%的土地儲(chǔ)備都在一二線(xiàn)市場(chǎng)。

　　在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來(lái)，從市場(chǎng)角度來(lái)講，現(xiàn)在并購(gòu)價(jià)格相對(duì)便宜，并購(gòu)項(xiàng)目利潤(rùn)率整體比公開(kāi)招拍拿地的利潤(rùn)率水平要高。融創(chuàng)并購(gòu)?fù)ǔ２捎梅制谥Ц兜姆绞剑�首筆支付金額不大，項(xiàng)目收購(gòu)之后，融創(chuàng)會(huì)迅速啟動(dòng)銷(xiāo)售，因此銷(xiāo)售回款基本上可以覆蓋即將支付的每一筆款項(xiàng)。據(jù)公告披露，在繳納3億元的定金之后，融創(chuàng)地產(chǎn)第一筆付款支付至交易價(jià)款的15%，即約10億元。

　　“著眼未來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)目前儲(chǔ)備好土地和項(xiàng)目，明年和后年才會(huì)有更好的增長(zhǎng)�！睆埡陚フf(shuō)。

　　并購(gòu)、拿地，融創(chuàng)擴(kuò)儲(chǔ)力度不減

　　根據(jù)上述公告，新湖中寶向融創(chuàng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓甌瓴實(shí)業(yè)90.1%的股權(quán)及其對(duì)應(yīng)的平陽(yáng)隆恒置業(yè)有限公司、南通啟仁置業(yè)有限公司100%權(quán)益；分步實(shí)施并最終完成轉(zhuǎn)讓瑪寶公司90.1%的股權(quán)，并以平價(jià)轉(zhuǎn)讓新湖中寶對(duì)上述公司的全部債權(quán)。

　　2019年，“并購(gòu)之王”不曾停下腳步。2月，融創(chuàng)中國(guó)重返京滬，豪擲125億元收購(gòu)上海泛海建設(shè)公司100%股權(quán)，后者擁有北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目的100%權(quán)益；4月，融創(chuàng)以13.34億元的代價(jià)收購(gòu)陽(yáng)光100重慶一項(xiàng)目公司70%股權(quán)及相關(guān)債券。

　　2019年3月，孫宏斌在香港舉行的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，2018年并購(gòu)項(xiàng)目占了70%-80%，并購(gòu)案例多達(dá)200多個(gè)。其中，2018年1月末，融創(chuàng)中國(guó)宣布計(jì)劃出資人民幣95億元或者等值港幣，購(gòu)買(mǎi)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)股東持有的約3.91%股份；2018年3月，融創(chuàng)再花10億增資樂(lè)視，隨后又斥資19.33億接手海航海南兩家公司；2018年10月，融創(chuàng)出資62.81億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司。

　　實(shí)際上，2012年開(kāi)始，融創(chuàng)中國(guó)便開(kāi)始在全國(guó)收購(gòu)項(xiàng)目和土地，2014年起尤為兇猛。2014年，綠城遭遇資金鏈危機(jī)，孫宏斌以62.98億港元的價(jià)格收購(gòu)綠城24.31%的股權(quán)；2015年，融創(chuàng)實(shí)施了4起并購(gòu)，其中兩起分別以32億收購(gòu)中渝置地成都7個(gè)項(xiàng)目和6.8億元收購(gòu)天朗8個(gè)項(xiàng)目；2016年是融創(chuàng)的并購(gòu)大年，財(cái)報(bào)顯示，2016年公司共對(duì)外發(fā)起16筆收購(gòu)（包含對(duì)同一家公司發(fā)起的連續(xù)收購(gòu)），涉及資金595億元，包括以137.88億元購(gòu)聯(lián)想旗下所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)；2017年融創(chuàng)持續(xù)加碼，連續(xù)發(fā)起10筆并購(gòu)，其中最著名的便是與萬(wàn)達(dá)那場(chǎng)交易總金額高達(dá)637.5億元“世紀(jì)大并購(gòu)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年融創(chuàng)并購(gòu)涉及金額高達(dá)1065.04億。

　　連續(xù)收購(gòu)的同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)拿地?zé)崆橐琅f。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年上半年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，從拿地金額來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)依次占據(jù)榜單前三位。其中，融創(chuàng)1-6月拿地總額達(dá)680億元，達(dá)到去年同期的5.8倍。從拿地面積來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)在100家房企中排名第五，2019年上半年拿地面積高達(dá)1170萬(wàn)平方米。

　　在公開(kāi)市場(chǎng)，2019年4月，融創(chuàng)搖中無(wú)錫濱湖區(qū)地塊，加上拍下的兩幅土地，此次在無(wú)錫新增3幅土地儲(chǔ)備；同月，融創(chuàng)在武漢斥資152億元拿下4宗地塊；5月中旬，融創(chuàng)以10.23億元成交價(jià)競(jìng)得東莞沙田地塊。

　　自2016年末以來(lái)，融創(chuàng)似乎有意減少公開(kāi)市場(chǎng)拿地動(dòng)作。2016年6月，孫宏斌就在一場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上透露，融創(chuàng)已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)停止公開(kāi)拿地，轉(zhuǎn)而通過(guò)并購(gòu)的方式獲取低成本的土地資源。融創(chuàng)當(dāng)年披露的數(shù)據(jù)也顯示，其三分之二的土地都是通過(guò)并購(gòu)獲得。2018年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌依然堅(jiān)稱(chēng)，基于對(duì)宏觀調(diào)控政策不會(huì)放松的判斷，融創(chuàng)基本不在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

　　話(huà)雖如此，但易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月26日，融創(chuàng)在2018年內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)共拿地128塊，總建筑面積為1344.4萬(wàn)平方米，占地面積總計(jì)720.69萬(wàn)平方米，成交總價(jià)404.65億元。其中，僅10月單月就斬獲地塊29塊，將近一天一塊地。

　　不過(guò)，2019年3月29日，孫宏斌在香港舉行的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上再次表示，雖然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看好，但對(duì)今年的銷(xiāo)售不能太樂(lè)觀，因此今年“拿地會(huì)非常小心”。6月初舉行的融創(chuàng)中國(guó)股東會(huì)上，融創(chuàng)總裁汪孟德也表示，現(xiàn)在地價(jià)上來(lái)了，融創(chuàng)已基本暫停公開(kāi)市場(chǎng)拿地，只有部分未解決的并購(gòu)項(xiàng)目仍在商討。中指院數(shù)據(jù)也顯示，1-4月，融創(chuàng)中國(guó)拿地金額626億元，相比起前幾月的高密度拿地，5月起融創(chuàng)明顯放慢擴(kuò)儲(chǔ)速度。

　　資金從何而來(lái)？

　　并購(gòu)與拿地雙重出擊，外界關(guān)心的是，融創(chuàng)哪來(lái)的錢(qián)？

　　事實(shí)上，從銷(xiāo)售金額來(lái)看，融創(chuàng)并不差錢(qián)。融創(chuàng)中國(guó)2019年6月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約507.9億元，同比增長(zhǎng)11%，環(huán)比增長(zhǎng)14%，合同銷(xiāo)售面積約347.5萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約14620元/平方米。

　　2019年上半年，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約2141.6億元，同比增長(zhǎng)12%，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約1472.0萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約14550元/平方米。2019年上半年，歸屬于融創(chuàng)的權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約1479.4億元。

　　再往前看，2018年融創(chuàng)中國(guó)全年合同銷(xiāo)售金額4608.3億元，同比增長(zhǎng)27.3%，位列全國(guó)房企銷(xiāo)售排名TOP4。彼時(shí)，孫宏斌表示，2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)是5500億元，增幅約為20%，對(duì)比往年業(yè)績(jī)，這個(gè)幅度并不算太高。他表示，“2019年融創(chuàng)將會(huì)慢下來(lái)，對(duì)于市場(chǎng)不太樂(lè)觀，必須要小心�！辈贿^(guò)，若要達(dá)成5500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，融創(chuàng)接下來(lái)月平均銷(xiāo)售額需達(dá)到560億元。

　　此外，并購(gòu)行為也離不開(kāi)現(xiàn)金流的支撐。融創(chuàng)2018年年報(bào)顯示，2018賬面現(xiàn)金達(dá)約1202.0億元，同比增長(zhǎng)約24.3%，集團(tuán)債務(wù)凈額與資產(chǎn)總額比率為15.2%，較2017年同期的19.7%繼續(xù)下降。

　　與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)也通過(guò)多種渠道進(jìn)行融資。

　　今年年初，融創(chuàng)中國(guó)采用私募結(jié)合地產(chǎn)融資的方式，與歌斐資產(chǎn)簽約，后者擬以地產(chǎn)基金的形式收購(gòu)融創(chuàng)中國(guó)在上海的一個(gè)內(nèi)環(huán)綜合體項(xiàng)目。

　　此外，融創(chuàng)也在離岸市場(chǎng)密集發(fā)債融資。融創(chuàng)中國(guó)公告顯示，今年以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)分別于1月、2月和4月發(fā)行了2021年到期的6億美元8.375%優(yōu)先票據(jù)、2022年到期的8億美元7.875%優(yōu)先票據(jù)以及2023年10月到期的7.5億美元7.95%優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)已申請(qǐng)于新加坡證交所上市及報(bào)價(jià)。2018年，融創(chuàng)中國(guó)四次于新加坡證券交易所發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行金額共計(jì)18.5億美元，其中，除了2018年4月發(fā)行的期限為3.25年的優(yōu)先票據(jù)利率為7.35%之外，其余利率均高于8%。

　　除了海外融資，2019年4月8日，上交所披露信息顯示，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司擬申請(qǐng)發(fā)行80億元“小公募”類(lèi)型公司債券，申請(qǐng)已獲得上交所受理。債券發(fā)行期限不超過(guò)7年，擬分期發(fā)行，首期發(fā)行規(guī)模不超過(guò)50億元（含50億元）。2018年，融創(chuàng)于上交所和深交所累計(jì)發(fā)行了250億元的公司債券。

　　融創(chuàng)中國(guó)年報(bào)顯示，截至2018年末，融創(chuàng)凈資產(chǎn)為705.90億元，上年末借款金額1927.52億元。到2019年3月，融創(chuàng)借款金額達(dá)2269.64億元，較上年末新增342.12億元，累計(jì)新增借款占上年末凈資產(chǎn)的比例超過(guò)20%。

　　（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 祁三連,羅鍶萍 編輯：張偉賢）